Один и тот же подрядчик — ООО «Маркет ЖКХ» — в двух регионах не довёл до конца два капремонта кровли. Оба договора подписаны летом, оба срока истекали в конце октября, оба раза работы приостанавливались из-за погоды — со ссылкой на одну и ту же оговорку: работы производятся при температуре не ниже +5 °C и без осадков. Обе кровли ушли в зиму без финишного покрытия, и обещания доделать работы позже не сбылись.

Заказчики — ТСЖ в Нефтеюганске и управляющая организация в г. Обь Новосибирской области — повели себя по-разному. Деньги в итоге распределились тоже по-разному.

История 1. Нефтеюганск: подрядчик разобрал кровлю и стал ждать хорошей погоды — ТСЖ взыскало с него убытки

В Нефтеюганске ТСЖ «Соседи» заказало у ООО «Маркет ЖКХ» капитальный ремонт кровли за 4,2 млн руб., срок — 50 рабочих дней. Аванс 1,26 млн товарищество уплатило сразу, в конце октября стороны подписали акт о приёмке работ на 2,53 млн, а следом ТСЖ перечислило ещё 1,26 млн.

Кровля к этому моменту осталась без верхнего слоя, а протечки фиксировались актами осмотра подъездов ещё с сентября — прямо во время производства работ. По расчёту судов работы должны были закончиться 27.10.2023, и до этой даты подрядчик ни разу не уведомил заказчика о приостановке из-за погоды: на непогоду он сослался впервые в середине ноября, уже после подписания акта.

Подрядчик напомнил про пункт договора: работы ведутся при температуре не ниже +5 °C и без осадков, в плохую погоду приостанавливаются. Стороны подписали допсоглашение с конечным сроком 15.07.2024, причём товарищество настояло на промежуточных этапах и на обязанности подрядчика всё это время защищать кровлю от осадков, включая период приостановки работ.

В декабре 2023-го подрядчик приостановил работы из-за погоды — и на этом, собственно, всё. Работы больше не возобновлялись, протечки продолжались, и их последствия устраняло само товарищество:
— компенсировало собственникам залитые квартиры (первая выплата — 35 тыс. руб. в декабре 2023-го, всего 483 тыс.);
— чистило крышу от снега в местах протечек — 71 тыс. руб.;
— закрывало кровлю рулонным материалом в один слой — 84,6 тыс. руб.;
— восстановило электричество и сделало ремонт в пострадавшей квартире — 18,8 тыс. руб.;
— вывезло оставшийся после работ строительный мусор — 25,9 тыс. руб.

На претензии подрядчик отвечал, что ждёт благоприятных условий, а в апреле 2024-го сообщил новое: «ведётся поиск жилья для сотрудников, после решения данного вопроса работы будут продолжены».

В мае товарищество провело строительную экспертизу (подрядчика приглашали телеграммой), которая показала: выполненное покрытие не соответствует СП «Кровли» и ГОСТ на кровельные работы, рекомендован демонтаж. Прокуратура подтвердила протечки из-за снятого подрядчиком верхнего слоя, но представление внесла самому ТСЖ — за то, что оно вовремя не осматривало кровлю и не чистило её от снега и наледи.

В июне 2024-го собственники на общем собрании расторгли договор с «Маркет ЖКХ» и наняли нового подрядчика за 4,4 млн руб. (тот закончил ремонт в сентябре); эти 4,4 млн товарищество в качестве убытков не взыскивало. ТСЖ уведомило общество об одностороннем отказе от договора.

Общество «Маркет ЖКХ» пошло в суд: признать отказ недействительным, ведь срок продлевали до 15.07.2024, а заказчик «лишил подрядчика права завершить работы».

ТСЖ предъявило встречный иск: вернуть неотработанный аванс (более 758 тыс.), взыскать проценты и убытки.

Суды трёх инстанций частично поддержали товарищество (дело № А50–14415/2024).

Отказ от договора признан правомерным (п. 2 ст. 715 ГК РФ): к 03.06.2024 подрядчик полгода не предпринимал ничего для возобновления работ, поэтому у заказчика были достаточные основания полагать, что к 15.07.2024 они явно не закончатся. О готовности продолжить работы общество впервые заявило уже после уведомления об отказе. А то, что третьи лица спокойно чистили кровлю от снега и укладывали на неё рулонный материал, суды расценили как подтверждение: препятствий для работы у подрядчика не было.

Самое интересное — убытки. Ни заключение эксперта самого общества, ни судебная экспертиза причину протечек не установили: объект к моменту исследования был видоизменён. Однако суды распределили бремя доказывания так: протечки пришлись на период действия договора, обязательство защищать кровлю подрядчик не исполнил, а доказательств того, что кровля текла по вине самого заказчика или ещё до ремонта, он не представил. Вина лица, нарушившего обязательство, предполагается, пока не доказано обратное, а размер убытков не обязан быть установлен с математической точностью — суд определяет его с разумной степенью достоверности (п. 12 постановления Пленума ВС РФ № 25).

Итог по встречному иску:
— убытки — 1 682 269 руб.: ущерб отделке четырёх подъездов (1,03 млн), компенсации собственникам (483 тыс.), очистка крыши от снега (71 тыс.), укрытие кровли (84,6 тыс.), электричество и ремонт в квартире (18,8 тыс.) минус 3,6 тыс. зачёта;
— проценты (за период ноябрь 2023 — май 2025) — 73,9 тыс. руб.;
— в возврате неотработанного аванса отказано: судебная экспертиза оценила качественно выполненные работы в 2,24 млн при оплаченных 2,53 млн, но подрядчик вернул товариществу 295 тыс. — неотработанного остатка не осталось.

Какие доводы не помогли подрядчику:
— приостановка правомерна: температура ниже +5 °C, осадки, договор это допускает;
— кровля была укрыта тарпаулином, пока третьи лица не демонтировали его и не уложили материал без нагревания и технологии (доказательств укрытия суды не увидели);
— заказчик не сообщал о протечках и не вызывал для устранения недостатков (в деле шесть писем заказчика о затоплениях);
— договоры товарищества с предпринимателями мнимые, деньги выводятся через фиктивные организации, надо истребовать банковские выписки (истребование доказательств — право, а не обязанность суда, имеющихся в деле достаточно);
— заключения, заказанные ТСЖ, недопустимы: подрядчика не уведомляли об осмотрах, у специалиста нет аттестата, документы почти год скрывали от суда; при этом ходатайства о дополнительной или повторной экспертизе истец не заявлял;
— кровля текла и до ремонта — в 2018 году, после текущего ремонта другим подрядчиком;
— квартиры на фотографиях уже «в ремонтном состоянии»;
— ТСЖ вело себя противоречиво: жаловалось на нехватку средств, но быстро и добровольно платило жильцам;
— уборка снега с крыши — обязанность самого ТСЖ (кассация: чистить крышу пришлось в местах протечек, а текла она в период действия договора из-за бездействия подрядчика).

История 2. Обь: подрядчик прогрунтовал кровлю и ушёл до весны — УО отсудила весь аванс

Собственники дома в городе Обь Новосибирской области летом 2022-го на внеочередном собрании решили отремонтировать кровлю и определили техническим заказчиком свою управляющую организацию — ООО «УК ТехСтрой». В августе УО заключила договор подряда с компанией, которая тогда ещё называлась «ГидроТеплоСтрой», а теперь известна как «Маркет ЖКХ». Стоимость работ — 2,88 млн руб., срок — до 31 октября 2022 года, аванс 30% (864,6 тыс.) ушёл подрядчику со спецсчёта капремонта.

В договоре — оговорка, знакомая по первой истории, практически слово в слово: работы по нанесению жидкой резины проводятся при температуре не ниже +5 °C и без осадков, в плохую погоду приостанавливаются с уведомлением заказчика.

В октябре подрядчик дважды уведомил о приостановке из-за погоды, а 26 октября — за пять дней до конца срока — гарантийным письмом пообещал завершить всё весной 2023 года. При этом грунтовку закончили только 16 октября, а оборудование для нанесения финишного слоя на объект так и не завезли.

Весна прошла, работы не возобновились. В июле 2023-го УО предложила расторгнуть договор и вернуть аванс на спецсчёт — деньги не вернули.

В суд пошла уже управляющая организация: расторгнуть договор и взыскать неотработанный аванс.

Первая инстанция назначила судебную экспертизу, и выводы для подрядчика вышли неутешительными: из всего объёма работ заказчик может принять только замену люка за 34,9 тыс. руб., остальное выполнено с недостатками — нарушена технология, не сделан комплекс работ по техзаданию, не оформлены акты скрытых работ. Суд расторг договор и взыскал весь аванс.

В апелляции «Маркет ЖКХ» добился повторной экспертизы — и это было его единственное процессуальное достижение. Первое заключение коллегия не приняла: в нём нет исследовательской части, результаты обмеров сведены к пяти фотоснимкам без описания конструкций, а выводы о невыполнении работ никакими исследованиями не подкреплены. Отдельно — история с люком: по договору полагалось смонтировать противопожарный люк, эксперт же обследовал люк выхода на кровлю, который подрядчику и не поручали (обе стороны, к слову, подтвердили, что этих работ «Маркет ЖКХ» не выполнял).

Повторная экспертиза не установила нарушений технологии подготовительных работ, насчитала выполненных работ уже на 1,58 млн руб.: 1,46 млн по смете плюс огрунтовка за 116 тыс. — она предусмотрена техзаданием и нужна по технологии, хотя отдельной строкой в смете не согласовывалась. При авансе 864,6 тыс. подрядчик, получается, ещё и «в плюсе».

Но радоваться было рано. Финишный слой — нанесение жидкой резины — на кровлю так и не нанесли, а к моменту осмотра нанесённые материалы оказались повсеместно разрушены и отслоились. Причину гибели покрытия эксперт достоверно установить не смог — с момента работ прошло больше трёх с половиной лет — однако указал: отсутствие консервации — самостоятельный и достаточный фактор разрушения, потому что подготовительные слои не рассчитаны на долгую жизнь без финишного покрытия. Приводить кровлю в нормативное состояние придётся заново, включая очистку от всех наслоений, — по сути, это полное новое устройство гидроизоляции.

Дальше апелляционный суд разобрал позицию подрядчика по пунктам.

Про погоду. Для профессионального подрядчика должно быть очевидно, что ноябрь в этом регионе — зимний период, поэтому работы при «+5» не следовало планировать на конец октября. О невозможности нанесения жидкой резины «Маркет ЖКХ» уведомил лишь за пять дней до истечения срока, а невозможность работать раньше ничем не обосновал. УО, со своей стороны, представила общедоступные метеосводки: с 4 по 11 и с 20 по 22 октября температура не опускалась ниже +5 °C, осадков не было. Подрядчик эти данные не опроверг и не пояснил, чем был занят в августе–сентябре. Вывод суда: к погодной паузе привела собственная неторопливость подрядчика, так что погода не может считаться объективно не зависящим от него обстоятельством.

Про сохранность. Риск случайной гибели результата работ до приёмки несёт подрядчик (ст. 705 ГК РФ). Не завершив работы, он обязан был укрыть подготовительные слои на зиму — документов о консервации нет, а эксперт пояснил: огрунтовка без должной консервации не сохранила бы свои свойства до следующего тёплого сезона. Значит, гибель результата — риск самого подрядчика.

Итог: «неисправный подрядчик не вправе требовать выплаты полной договорной цены». Частично выполненные работы потребительской ценности для заказчика не имеют, в счёт аванса не засчитываются. Обе инстанции поддержали управляющую организацию: договор расторгнут, весь аванс — 864 630 руб. — взыскан обратно (дело № А45–33734/2023).

Вывод: почему при одинаковом сценарии — разные финалы

Сценарий и правда один: лето — договор, конец октября — срок, приостановка «из-за погоды», обещание доделать потом, зима — кровля без финишного покрытия. И в обоих делах суды не позволили подрядчику спрятаться за оговорку про +5 °C: в Нефтеюганске — потому что к моменту отказа от договора он полгода ничего не предпринимал для возобновления работ; в Оби — потому что к зиме его подвёл собственный темп, а погодные окна для финишного слоя, по метеосводкам, ещё были.

Разными были действия заказчиков — и разными получились финансовые результаты.

ТСЖ в Нефтеюганске подписало промежуточный акт на 2,53 млн и доплатило второй транш. Когда договор расторгли и посчитали сальдо, судебная экспертиза нашла качественных работ на 2,24 млн, да ещё 295 тыс. подрядчик к тому моменту вернул сам. Взыскать неотработанный аванс не получилось — суды решили, что неотработанного не осталось. Зато убытки от протечек (1,68 млн) товарищество с подрядчика взыскало.

УО в Оби не подписала ни одного акта и не платила сверх аванса. Незавершённые и незаконсервированные работы за зиму погибли, риск гибели до приёмки суд оставил на подрядчике — и весь аванс вернулся заказчику.

Как выбрать подрядчика для ремонта крыши: 5 вопросов, которые нужно задать, чтобы не пожалеть

Сообщение Работы — при температуре не ниже +5 °C и без осадков: один подрядчик, два брошенных капремонта кровли и два разных финала появились сначала на ЖКХ Ньюс.