+7 (351) 263-86-94 ooozhreu-3@mail.ru

Blog

В Краснодарском крае суд отменил предписание ГЖИ, запретившей управляющей организации индексировать плату за содержание по договору

By Posted on

ООО УК «Солнечный город» успешно оспорило предписание Государственной жилищной инспекции Краснодарского края. Надзорный орган потребовал от УО сделать перерасчет платы за содержание, поскольку она была увеличена без нового решения общего собрания, но арбитражный суд признал действия управляющей организации законными.

Обстоятельства дела

В марте 2023 года собственники многоквартирного дома в пгт. Сириус на общем собрании утвердили договор управления с ООО УК «Солнечный город» и установили размер платы за содержание на уровне 41,66 руб./кв.м.
В договоре управления (п. 4.4) стороны согласовали порядок: если на следующий год общее собрание не примет решение о новом размере платы (в том числе из-за отсутствия кворума), то плата за управление и содержание (за исключением стоимости КРСОИ) автоматически увеличивается на 4,5%.
В 2025 году, поскольку собственники не провели новое собрание, УО применила этот пункт и увеличила размер платы на 4,5% — до 43,54 руб./кв.м. 
ГЖИ провела проверку и вынесла предписание, обязав управляющую организацию сделать перерасчет за период с мая по декабрь 2025 года и вернуть плату к исходным 41,66 руб./кв.м.

Позиция надзорного органа

Инспекция указывала, что по закону (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ) размер платы за содержание устанавливается исключительно на общем собрании собственников. Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке его менять. По мнению ГЖИ, в договоре не конкретизирован механизм индексации: не указано, к какому уровню инфляции она привязана, поэтому УО не могла увеличивать плату без нового решения собственников.

Арбитражный суд Краснодарского края признал предписание ГЖИ недействительным (дело № А32–23320/2026).

Суд указал:

  • Действующее законодательство не допускает одностороннего изменения платы со стороны УО, однако Верховный Суд РФ (в определении № 307-ЭС19–2677) разъяснял, что собственники на ОСС вправе принять решение, дающее управляющей организации право индексировать размер платы без ежегодного оформления изменений собраниями. Такой механизм должен быть прямо предусмотрен договором управления.
  • В спорном случае собственники утвердили договор управления, содержащий условие об увеличении платы на 4,5% при отсутствии решения ОСС на очередной год. Протокол собрания недействительным не признан.
  • Увеличение платы на 4,5% является не самовольным изменением договора, а реализацией заранее согласованного сторонами условия. Утверждая договор в целом, собственники одобрили и механизм индексации.
  • Довод ГЖИ о не конкретизированном механизме индексации отклонен. Стороны избрали понятный способ: установление фиксированного процента. Этот механизм не требует от собственников отслеживания макроэкономических показателей и гарантирует предсказуемость роста платы.
  • В договоре четко определен объект индексации — плата за управление и содержание, за исключением стоимости КРСОИ. Требование инспекции о принятии отдельного решения по «механизму» противоречит принципу свободы договора и волеизъявлению собственников.

Таким образом, по мнению суда, предписание ГЖИ о перерасчете платы является неправомерным, так как управляющая организация действовала строго в рамках договора управления, утвержденного собственниками.

Сообщение В Краснодарском крае суд отменил предписание ГЖИ, запретившей управляющей организации индексировать плату за содержание по договору появились сначала на ЖКХ Ньюс.