+7 (351) 263-86-94 ooozhreu-3@mail.ru

Blog

Дороги поселка выкупили за деньги объединения и сдали ему же в аренду: кассация увидела признаки злоупотребления правом

By Posted on

В Ростовской области восемь жителей коттеджного поселка «Жемчужный» оспаривали договор купли-продажи, по которому 19 земельных участков приобрела у предпринимателя председатель объединения АСН «Жемчужный». Впоследствии путем преобразования этих участков образован единый двухконтурный участок площадью 43 282 кв. м с категорией «земли населенных пунктов — улично-дорожная сеть». Фактически это улицы поселка, через которые осуществляется доступ к участкам жителей — членов объединения и других граждан.

Истцы указывали: переговоры о покупке этой земли изначально велись для нужд объединения (что подтверждалось письменными пояснениями продавца и перепиской в чатах жителей). Однако после регистрации права председатель сдала те же участки в аренду самому АСН — за плату. Кроме того, по банковским выпискам, полученным в ходе проверки ОМВД, в день заключения сделки со счета НКО АСН «Жемчужный» на личную карту председателя перевели сумму, соответствующую цене договора, а уже с карты оплатили продавцу. То есть участки покупались за деньги объединения.

Аксайский районный суд в иске отказал: товарищество не является стороной договора, покупатель действовала от своего имени как физическое лицо и в своих интересах, а оснований для недействительности сделки нет — по сути, истцы оспаривали зарегистрированное право собственности. Ростовский областной суд с этим согласился.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение (определение по делу № 88–19555/2026).

Кассация указала:

  • Суды обязаны были дать оценку сделке на предмет злоупотребления правом, «однако вместо этого формально ограничились лишь основаниями ст. 173.1, 174 ГК РФ», указав на неверный способ защиты права. Доводы истцов об использовании средств товарищества, постановление дознавателя и банковские выписки остались без оценки.
  • Земельные участки общего назначения предназначены для общего использования правообладателями участков в границах территории садоводства; они могут принадлежать товариществу либо находиться в общей долевой собственности собственников участков (ст. 24 Закона № 217-ФЗ). Правообладатели вправе проходить и проезжать по ним свободно и без взимания платы, и никто не вправе ограничивать доступ.
  • В действиях председателя, купившей дороги «с явным намерением извлечения выгоды» и передавшей их затем в аренду объединению за поступающие на ее счет деньги, «просматриваются намерения причинить вред, что свидетельствует о недобросовестности применительно к обстоятельствам настоящего дела».
  • Вывод нижестоящих судов о том, что права истцов не нарушены, преждевременен. Требуют проверки обстоятельства, с которыми может быть сопряжено нарушение их прав: установка шлагбаумов, отказ в выдаче ключей для прохода и проезда по дорогам, которыми истцы ранее пользовались, несение расходов на их содержание. При этом правообладатели участков, не являющиеся членами товарищества, вправе не только пользоваться имуществом общего пользования, но и участвовать в его содержании (ст. 5 Закона № 217-ФЗ).

Кассация также напомнила: для признания сделки ничтожной по совокупности ст. 10 и 168 ГК РФ нужна недобросовестность обеих сторон в виде сговора либо активные недобросовестные действия одной стороны и осведомленность воспользовавшегося этим контрагента. А добросовестность участников оборота презюмируется, но суд вправе признать поведение недобросовестным и по собственной инициативе — при очевидном отклонении действий от добросовестного поведения.

Договор пока не признан недействительным — итог спора определит новое рассмотрение в Ростовском областном суде. Но посыл очевиден: сделки с землями общего пользования, оплаченные из кассы товарищества и завершившиеся сдачей этих земель самому товариществу в платную аренду, — прямой кандидат на проверку по ст. 10 и 168 ГК РФ.

История написана специально для канала в MAX МойСНТ

Сообщение Дороги поселка выкупили за деньги объединения и сдали ему же в аренду: кассация увидела признаки злоупотребления правом появились сначала на ЖКХ Ньюс.