МУП «Вологдагорводоканал» насчитал ТСЖ «Окружное шоссе, 23» из Вологды 204 795,76 руб. за холодную воду и водоотведение на содержание общего имущества за август–сентябрь 2023 года и пошел в суд взыскивать долг с пенями. Первая инстанция расчет поддержала, а вот апелляция присудила ресурсоснабжающей организации лишь 35 720,56 руб. долга и неустойку — ровно столько ТСЖ признало само. Арбитражный суд Северо-Западного округа поставил в споре точку.

Обстоятельства дела
К МКД пристроено нежилое здание с «Пятерочкой»: собственник — ООО «Первая риэлторская компания», первый этаж арендует ООО «Агроторг». Отдельного ввода водоснабжения у магазина нет — вода идет через подвал жилого дома. Прибор учета, по которому стороны согласовали расчеты, стоит в подвале МКД.

В спорный период в подвале нежилого здания случился прорыв сети. Прибор учета магазина расположен в его подвале вдалеке от стены, примыкающей к дому, и утечка произошла на участке до этого счетчика (к тому же при устранении аварии его демонтировали). Поэтому утекшая вода в показания магазина не попала — и по расчету водоканала легла в общедомовые нужды ТСЖ.

Товарищество возражало: сети в подвале магазина — зона ответственности его владельца и арендатора, пусть с них и спрашивает.

Приоритет ЕГРН
В суде ключевыми стали пункты 3, 4 Правил содержания общего имущества № 491: при расхождении сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, с документацией технического учета, бухгалтерией управляющих организаций и техдокументацией на дом приоритет имеют сведения ЕГРН. Такой же приоритет у реестра и в части сведений о жилых и нежилых помещениях в МКД.

А по реестру выходило: нежилое здание — самостоятельный объект недвижимости с момента строительства, на кадастровый учет в качестве пристройки к МКД не ставился, а в самом МКД нежилых помещений, кроме мест общего пользования, нет.

Суды подчеркнули: присвоение МКД и магазину единого адреса и подключение здания к сети дома сами по себе не превращают два объекта в единое здание. Признаки единства из Инструкции № 37 (общая стена с сообщением, единое архитектурное решение, литеры) записей реестра не перебили (дело № А13–725/2024).

Выводы судов
— утечка случилась за пределами наружной стены МКД (а именно там проходит граница балансовой принадлежности по договору) — на участке сети, который снабжает водой только нежилое здание и расположен в пределах этого здания и земельного участка его собственника. Ответственность за прорыв несет владелец здания. Вынос же сетей за внешнюю стену дома без волеизъявления собственников незаконно возлагает на них чужое бремя содержания (п. 8 Обзора ВС РФ № 4 (2016));
— прибор в подвале МКД нельзя признать общедомовым: он фиксирует потребление и дома, и магазина. Значит, дом считается не оборудованным ОДПУ, и объем на ОДН определяется расчетным способом по п. «в» п. 21(1) Правил № 124. Так выходило по 5 127,33 руб. за месяц, однако ТСЖ признало большую сумму — ее суды и взыскали.

Споры из-за расхождений в площадях, методик расчёта и статуса помещений регулярно возникают из-за неактуальных баз данных. Ошибки в учёте площадей ведут к неверным начислениям и судебным разбирательствам.
Исключить риски поможет сервис «ДомОнлайн.Реестр», разработанный нашим учредителем. Сервис автоматически загружает и актуализирует сведения из ЕГРН, выявляет технические ошибки реестра и синхронизирует данные внутри системы.

Сообщение Утечка в подвале чужого магазина не стала расходами ТСЖ: суды отдали приоритет сведениям ЕГРН появились сначала на ЖКХ Ньюс.