Обязывает ли решение общего собрания собственников, принятое до ввода новых квартир в эксплуатацию, будущих владельцев этих помещений? Арбитражный суд Северо-Западного округа ответил: да, обязывает — и отменил акты нижестоящих судов, поддержавшие ГЖИ Санкт-Петербурга.

Суть спора

В Санкт-Петербурге ООО «Управляющая компания «Триумф» управляет многоквартирным домом, который сдавался тремя очередями: первые две — в октябре 2020 г., третья — в октябре 2021 г.

В апреле 2021 г. собственники уже введённых в эксплуатацию очередей провели общее собрание: выбрали УК и утвердили размер платы за содержание жилого помещения. После ввода третьей очереди управляющая организация стала применять этот же размер платы и к новым собственникам.

ГЖИ Санкт-Петербурга возразила: для собственников третьей очереди решения апрельского собрания не действуют — они не могли участвовать в голосовании, а с учётом новой площади дома кворум собрания мог быть недостаточным. Инспекция выдала предписание, обязывающее УК сделать перерасчёт платы по городскому тарифу.

УК не согласилась и оспорила предписание в суде.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции и апелляция поддержали ГЖИ (дело № А56–21880/2025). Они указали, что управляющей организации следовало провести новое общее собрание после ввода третьей очереди. Иначе размер платы для новых собственников остаётся не определённым, а значит, начисления должны производиться по тарифу, установленному органом государственной власти Санкт-Петербурга.

Позиция кассации: почему суд округа отменил акты

Арбитражный суд Северо-Западного округа не согласился с выводами коллег и признал предписание ГЖИ недействительным.

Ключевые аргументы кассации:

1. Кворум определяется на момент проведения собрания. Закон не предусматривает изменения значения кворума «задним числом» из-за ввода в эксплуатацию новых этапов строительства после окончания голосования. На момент проведения ОСС в апреле 2021 г. кворум имелся.
2. Решения ОСС обязательны для всех собственников МКД, в том числе для тех, кто приобрёл помещения позже и не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
3. Все очереди — части единого МКД: один кадастровый номер, технический паспорт, общее имущество, адрес и сквозная нумерация квартир. Условия договора управления и размер платы за содержание устанавливаются одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, п. 31 Правил № 491).
4. Договор управления с собственниками третьей очереди прямо ссылается на протокол ОСС от 10.04.2021 и предусматривает идентичные условия для всех помещений в доме.
5. Исполнение предписания нарушит принцип равенства: собственники первых двух очередей будут платить больше за тот же объём услуг, что создаст необоснованные убытки УК в размере более 13,2 млн руб.
6. Судебная практика подтверждает позицию УК: ранее мировой суд уже взыскал задолженность с собственника третьей очереди по оспариваемому тарифу. Исполнение предписания ГЖИ противоречило бы этому вступившему в силу судебному акту.

Итог

Поскольку все обстоятельства по делу установлены, а спор сводится к правильному применению норм права, суд кассационной инстанции не стал направлять дело на новое рассмотрение, а сразу принял новый судебный акт — об удовлетворении требований УК и отмене предписания ГЖИ.

Опубликовано 02.02.2026. Обновлено 14.04.2026

➜ Подписаться на канал автора в Telegram или MAX

Сообщение Когда решения общего собрания применяются к собственникам новых очередей в МКД: кассация встала на сторону УК появились сначала на ЖКХ Ньюс.