+7 (351) 263-86-94 ooozhreu-3@mail.ru

Blog

Плата за содержание жилья: с площади помещения или доли в праве? Позиция Минстроя 2026 года и анализ дела № А19–12293/2022

By Posted on

Публикуем письмо Минстроя России от 06.04.2026 № 8021-ОГ/00, посвященное порядку расчета платы за содержание жилого помещения. Документ содержит детальные математические выкладки, нормативные ссылки и пошаговый разбор формул, из-за чего его текст может оказаться технически сложным для восприятия.

Если вы хотите сначала разобраться в сути вопроса без погружения в расчётные конструкции, рекомендуем ознакомиться с нашим ранее опубликованным материалом по этой теме: «Мифы о плате за содержание жилья». В нём мы простыми словами объяснили, как определяется участие собственника в расходах на содержание общего имущества и почему площадь помещений общего пользования не участвует в расчётах.
Для специалистов, которым важна работа с первоисточником и точными формулировками ведомства, ниже представлен официальный текст письма.

Также разбираем дело № А19–12293/2022: почему должники ссылаются на этот судебный акт, как предыдущий спор между теми же сторонами создал преюдицию и почему это не меняет общего порядка расчёта для типовых ситуаций.

Позиция Минстроя России

В соответствии с частью 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД) в соответствии с требованиями законодательства.

В силу положений части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно частям 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, общий размер платы за содержание жилого помещения, подлежащей внесению совокупно всеми собственниками помещений в МКД распределяется между этими собственниками в соответствии с их долями в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД.

Соответственно, размер платы за содержание жилого помещения, подлежащей внесению совокупно всеми собственниками помещений в МКД, равен сумме платежей за содержание жилого помещения, подлежащих внесению каждым собственником помещения в МКД.

Запишем приведенные утверждения в виде математических выражений:

𝐏=∑𝐏imathbf{P} = sumlimits mathbf{P}_i

где:

P – размер платы за содержание жилья, подлежащий оплате совокупно всеми собственниками помещений в МКД, руб./мес.;

Pi – размер платы за содержание жилья, подлежащий оплате i‑тым собственником помещения в МКД, руб./мес.

Для определения Pi необходимо умножить P на долю i‑того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД:

Pi=di×PP_i = d_i times P

где:

di – доля i‑того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД.

На основании части 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Следовательно, справедливо выражение:

di=SiSобd_i = frac{S_i}{S^{об}}

где:

di – доля i‑того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;

Si – площадь помещения в МКД, принадлежащего i‑тому собственнику, м2;

Sоб – общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД (за исключением помещений, входящих в состав общего имущества в МКД), м2.

При этом необходимо отметить справедливость следующих математических выражений:

∑di​=1∑d
_i
​
=1
∑Si=Sобsum S_i = S^{text{об}}

Важно особо обратить внимание, что в расчетах размера платы за содержание общего имущества в МКД не подлежит применению площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД.

Отмечается, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД (di) либо не имеет размерности, либо измеряется в процентах. Законом не предусмотрено измерение доли в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД в единицах площади (м2).

Учитывая, что Pi = di x P, при этом 𝐝1=𝐒𝐢𝐒обmathbf{d}_1 = frac{mathbf{S_i}}{mathbf{S}^{об}} справедливо выражение:

Pi=SiSоб×PP_i = frac{S_i}{S^{об}} times P

Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения для i‑того собственника помещения в МКД определяется долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД, которая пропорциональна, а не равна площади принадлежащего собственнику помещения.

Как следует из приведенной ранее формулы 𝐝i=𝐒𝐒обmathbf{d}_i = frac{mathbf{S}}{mathbf{S}^{об}} , доля i‑того собственника помещения в МКД в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД именно пропорциональна, а не равна площади принадлежащего i‑тому собственнику помещения в МКД.

При этом коэффициентом пропорциональности является величина 1Sобfrac{1}{S^{об}} , поскольку справедливо выражение:

𝐝𝐢=𝐒𝐢𝐒об=1𝐒об×𝐒imathbf{d_i} = frac{mathbf{S_i}}{mathbf{S}^{text{об}}} = frac{1}{mathbf{S}^{text{об}}} times mathbf{S}_i

Учитывая, что Pi = di x P, получим:

Pi=1Sоб×Si×PP_i = frac{1}{S^{text{об}}} times S_i times P

Следовательно, если размер платы за содержание жилого помещения утвержден в виде суммарного размера платы за содержание жилого помещения, подлежащей оплате совокупно всеми собственниками помещений в МКД, ранее обозначенного P и определенного в единицах измерения руб./мес., тогда размер платы за содержание жилого помещения для i‑того собственника помещения в МКД, ранее обозначенный Pi, определяется как произведение суммарного размера платы за содержание жилого помещения, подлежащий оплате совокупно всеми собственниками помещений в МКД, ранее обозначенного P, на долю i‑того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД, ранее

обозначенную di, равную SiSобfrac{S_i}{S_{об}} , что также равно 1Sоб×Sifrac{1}{S^{text{об}}} times S_i.

Приведенный порядок расчета соответствует позиции Верховного суда Российской Федерации и позиции Минстроя России.

Вместе с тем, отмечается следующее.

В формуле Pi=1Sоб×Si×PP_i = frac{1}{S^{text{об}}} times S_i times P применяются величины Sоб и P, которые можно считать постоянными на период действия утвержденного размера платы за содержание жилого помещения, поскольку:

– в силу части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД устанавливается на срок не менее чем один год, при этом по истечении года в случае если договором управления МКД не предусмотрен порядок изменения указанного размера платы и общим собранием собственников помещений в МКД не принималось решений об изменении такого размера платы, продолжает действовать ранее утвержденный размер платы за содержание жилого помещения (ранее обозначенный P);

– общая площадь помещений в МКД, ранее обозначенная Sоб, может изменяться при изменении площади отдельных помещений в МКД, однако изменение площади одного из множества помещений в МКД несущественно влияет на величину Sоб, при этом изменения площади отдельных помещений в МКД, сопряженные с изменением состава общего имущества в МКД (в том числе с изменением площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД), требуют согласия собственников помещений в МКД, которое в большинстве случаев получить затруднительно, вследствие указанных обстоятельств динамика изменений Sоб крайне низка, в подавляющем числе МКД указанная величина является постоянной на протяжении многих лет.

Таким образом, в формуле Pi=1Sоб×Si×PP_i = frac{1}{S^{text{об}}} times S_i times P которую можно представить в виде Pi=1Sоб×P×S1P_i = frac{1}{S^{text{об}}} times P times S_1 или Pi=PSоб×SiP_i = frac{P}{S^{text{об}}} times S_i , величина PSобfrac{P}{S^{об}} , равная 1Sоб×Pfrac{1}{S^{об}} times P , является постоянной на период действия утвержденного размера платы за содержание жилого помещения.

В этой связи допустимо утверждать размер платы за содержание жилого помещения не в виде суммарного размера платы за содержание жилого помещения, подлежащей оплате совокупно всеми собственниками помещений в МКД, ранее обозначенного P и определенного в единицах измерения руб./мес., а в виде удельного размера платы за содержание жилого помещения на 1 м2 площади жилых и нежилых помещений, равного PSобfrac{P}{S^{об}} и определенного в единицах измерения руб./(м2·мес.).

Допустимость такого способа утверждения размера платы за содержание жилого помещения подтверждается в том числе пунктом 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75, которым понятие «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» определено как плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения в МКД.

Учитывая, что Pi=1Sоб×Si×P=PSоб×SiP_i = frac{1}{S^{text{об}}} times S_i times P = frac{P}{S^{text{об}}} times S_i , одинаковые результаты расчета размера платы за содержание жилого помещения дают следующие способы:

1) утверждение размера платы за содержание жилого помещения в виде суммарного размера платы за содержание жилого помещения, подлежащей оплате совокупно всеми собственниками помещений в МКД, в настоящем письме обозначенного P и определенного в единицах измерения руб./мес., в целях дальнейшего деления такой величины на Sоб и умножения на Si при расчете размера платы за содержание жилого помещения для i‑того собственника помещения в МКД;

2) утверждение размера платы за содержание жилого помещения в виде отношения PSобfrac{P}{S^{об}} , определенного в единицах измерения руб./(м2·мес.), в целях дальнейшего умножения такой величины на Si при расчете размера платы за содержание жилого помещения для i‑того собственника помещения в МКД.

Указанное разъяснение содержится в том числе в письме Минстроя России от 29 сентября 2025 года N 57757-ДН/04.

При этом отмечается, что способ утверждения размера платы за содержание жилого помещения в виде удельного размера платы за содержание жилого помещения на 1 м2 площади жилых и нежилых помещений, равного PSобfrac{P}{S^{об}} и определенного в единицах измерения руб./(м2·мес.), применяется в подавляющем числе случаев.

Как следует из представленных в настоящем письме разъяснений, указанный способ математически соответствует порядку расчета размера платы за содержание жилого помещения, учитывающему, что размер платы за содержание жилого помещения для i‑того собственника помещения в МКД определяется долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД, которая пропорциональна, а не равна площади принадлежащего собственнику помещения, что соответствует позиции Верховного суда Российской Федерации.

Особо отмечается, что применение в расчетах размера платы за содержание жилого помещения площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, обозначаемой SОИ (единица измерения м2), не предусмотрено законом.

Дополнительно проанализируем предлагаемый отдельными лицами порядок расчета доли i‑того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД, обозначенной в настоящем письме di, по формуле:

𝐝i=𝐒iSоб×𝐒ОИmathbf{d}_i = frac{mathbf{S}_i}{S^{text{об}}} times mathbf{S}^{text{ОИ}}

где:

di – доля i‑того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;

Si – площадь помещения в МКД, принадлежащего i‑тому собственнику, м2;

Sоб – общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД (за исключением помещений, входящих в состав общего имущества в МКД), м2;

SОИ – площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, м2.

Применение предлагаемой формулы приводит к определению доли i‑того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД, обозначенной в настоящем письме di, в единицах измерения площади (м2), тогда как доля в праве является безразмерной величиной (либо измеряется в процентах).

Важно отметить, что сторонники указанного способа расчета не возражают против утверждения размера платы за содержание жилого помещения в виде удельного размера платы за содержание жилого помещения на 1 м2 площади жилых и нежилых помещений, равного PSобfrac{P}{S^{об}} и определенного в единицах измерения руб./(м2·мес.).

Далее сторонники указанного способа расчета предлагают проводить расчет размера платы за содержание жилого помещения, подлежащего оплате i‑тым собственником помещения в МКД, измеряемого в руб./мес., не по указанной в настоящем письме формуле Pi = di x P, применение которой как разъяснено ранее, соответствует позициям Верховного суда Российской Федерации и Минстроя России, а по не имеющей логике формуле:

Pi=di×PSобP_i = d_i times frac{P}{S^{об}}

То есть, предлагается долю i‑того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД, рассчитанную по некорректной формуле, умножить на удельный размер платы за содержание жилого помещения на 1 м2 площади жилых и нежилых помещений в МКД.

Применив предлагаемую сторонниками указанного способа расчета формулу расчета di, получим следующее математическое выражение:

Pi=di×PSоб=SiSоб×SОИ×PSоб=Si×SОИ×P(Sоб)2P_i = d_i times frac{P}{S^{text{об}}} = frac{S_i}{S^{text{об}}} times S^{text{ОИ}} times frac{P}{S^{text{об}}} = frac{S_i times S^{text{ОИ}} times P}{(S^{text{об}})^2}

Какой логический и (или) математический смысл указанной формулы, непонятно. Для чего в числителе используется произведение площади помещения i‑того собственника и площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, а в знаменателе квадрат общей площади помещений в МКД, и что характеризуют указанные величины, непонятно.

Если на основании приведенной формулы рассчитать общий размер платы за содержание жилого помещения, подлежащего оплате совокупно всеми собственниками помещений в МКД, обозначенный в настоящем письме P и измеряемый в руб./мес., по ранее приведенной в настоящем письме формуле 𝐏=∑𝐏imathbf{P} = summathbf{P}_i , получим следующее:

P=∑Pi=∑Si×SОИ×P(Sоб)2P = sum P_i = sum frac{S_i times S^{text{ОИ}} times P}{(S^{text{об}})^2}

Учитывая, что величины SОИ, P, Sоб являются постоянными на период действия утвержденного размера платы за содержание жилого помещения, перепишем выражение в следующем виде:

P=∑Si×SОИ×P(Sоб)2=(∑Si)×SОИ×P(Sоб)2P = sum frac{S_i times S^{text{ОИ}} times P}{(S^{text{об}})^2} = left(sum S_iright) times frac{S^{text{ОИ}} times P}{(S^{text{об}})^2}

Поскольку общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД равна сумме площадей таких помещений, то есть как ранее указано в настоящем письме ∑Si=Sобsum S_i = S^{text{об}} , полученное выражение примет вид:

P=(∑Si)×SОИ×P(Sоб)2=Sоб×Sои×P(Sоб)2=Sои×PSоб=SоиSоб×PP = left( sum S_i right) times frac{S^{text{ОИ}} times P}{left(S^{об}right)^2} = S^{об} times frac{S^{ои} times P}{left(S^{об}right)^2} = frac{S^{ои} times P}{S^{text{об}}}=frac{S^{ои}}{S^{text{об}}} times P

Очевидно, что в случае если SОИ не равно Sоб, а именно такое обстоятельство имеет место в большинстве МКД, приведенное математическое тождество неверно.

При этом в случае если площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, меньше общей площади жилых и нежилых помещений в МКД (то есть в выражении SоиSобfrac{S^{ои}}{S^{text{об}}} числитель меньше знаменателя), а в подавляющем числе МКД именно такая ситуация, тогда суммарный размер платы за содержание жилого помещения, подлежащей оплате совокупно всеми собственниками помещений в МКД, ниже этой же величины, на основании которой выполнен весь расчет  (если SОИ < Sоб, тогда <math data-latex="frac{S^{text{ои}}}{S^{text{об}}} SоиSоб<1frac{S^{text{ои}}}{S^{text{об}}} < 1 ), то есть получается неверное математическое неравенство P < P.

Следовательно, лицо, осуществляющее управление МКД, стоимость услуг и работ по содержанию жилого помещения оказываемых которым, утвержденная решением общего собрания собственников помещений в МКД, составляет всего P (руб./мес.), никогда не сможет получить оплату оказанных услуг и выполненных работ в утвержденном размере, даже при 100%-ной собираемости платежей.

Если же рассмотреть МКД, в котором помещения в составе общего имущества отсутствуют (например, одноэтажный МКД, включающий в себя две квартиры, входные двери которых ведут непосредственно на улицу, при этом отсутствуют какие-либо помещения в составе общего имущества, в том числе отсутствуют подвал и чердак), то есть SОИ = 0, тогда результатом предлагаемого расчета размера платы за содержание жилого помещения для i‑того собственника будет:

Pi=di×PSоб=SSоб×Sои×PSоб=SiSоб×0×PSоб=0P_i = d_i times frac{P}{S^{об}} = frac{S}{S^{об}} times S^{ои} times frac{P}{S^{об}} = frac{S_i}{S^{об}} times 0 times frac{P}{S^{об}} = 0

То есть, независимо от состава предоставляемых услуг и работ (даже при бесконечном перечне таких услуг и работ), независимо от утвержденного удельного размера платы за содержание жилого помещения PSобfrac{P}{S^{об}} (именно эту величину предлагают утверждать сторонники анализируемого способа расчета, и такая величина будет больше нуля), размер платы для всех собственников помещений в МКД, в котором отсутствуют помещения в составе общего имущества в МКД, при применении предлагаемого способа расчета всегда будет равен нулю.

Важно отметить, что состав общего имущества в МКД не ограничивается помещениями, в этой связи общее имущество есть в том числе в МКД, в котором отсутствуют помещения в составе общего имущества. В состав указанного общего имущества в соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ могут входить крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Применение предлагаемого способа расчета приведет к тому, что все указанные элементы общего имущества в МКД, в котором отсутствуют помещения в составе общего имущества, лицо, осуществляющее управление МКД, должно содержать бесплатно.

Очевидно, что исполнителя услуг и работ по содержанию жилого помещения в указанном случае будет практически невозможно найти.

Из вышесказанного следует, что применение в расчетах размера платы за содержание жилого помещения площади помещений, входящих в состав общего имущества, обозначаемой SОИ (единица измерения м2), равно как и определение доли i‑того собственника помещения в МКД в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД, обозначенной в настоящем письме di, по формуле 𝐝i=𝐒i𝐒об×𝐒оиmathbf{d}_i = frac{mathbf{S}_i}{mathbf{S}^{об}} times mathbf{S}^{ои} , не предусмотрено законом, является неверным и приводит к некорректному результату.

Почему должники ссылаются на дело № А19–12293/2022 и почему это не меняет общего правила

Противники стандартного порядка расчёта размера платы за содержание жилого помещения часто ссылаются на дело № А19–12293/2022 (закончилось определением ВС РФ от 08.09.2023 № 302-ЭС23–17406), где суд взыскал задолженность, рассчитав её через «долю» в праве общей собственности, а не через площадь помещения. Чтобы понять, почему это произошло, нужно посмотреть на предысторию спора.

Стороны уже судились между собой. До дела № А19–12293/2022 те же участники спорили в рамках дела № А19–17619/2019. В том споре управляющая организация также взыскивала задолженность за содержание общего имущества, но суд не смог установить фактические расходы организации из-за отсутствия достоверных данных. Эксперт, назначенный судом, предложил методику: исключить из площади помещений собственника часть, занятую общедомовыми инженерными коммуникациями, и рассчитать плату пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество. Суд принял эту методику как соответствующую части 2 статьи 39 ЖК РФ.

Преюдиция связала руки суду в последующем споре. Когда между теми же сторонами возник новый спор (дело № А19–12293/2022) по тому же дому, но за другой период, суд первой инстанции был обязан применить обстоятельства, уже установленные в деле № А19–17619/2019: площадь общего имущества, площадь помещений собственника за вычетом сетей и формулу расчёта доли. Это требование части 2 статьи 69 АПК РФ: факты, установленные вступившим в законную силу судебным актом, не доказываются вновь. Суд не мог пересмотреть методику — он был связан преюдицией.

Размер платы не был утверждён надлежащим образом. В обоих делах размер платы, утверждённый решением общего собрания собственников, был признан недействительным. Управляющая организация не представила достоверных данных о фактических расходах. В этих условиях у суда не было иного законного способа определить размер платы, кроме как использовать другую методику, уже предложенную экспертом в преюдициальном деле.

Верховный Суд РФ не оценивал методику по существу. Определение ВС РФ от 08.09.2023 — это отказ в передаче кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегией. Судья не усмотрел существенных нарушений норм права, влияющих на исход дела, но и не формировал новую правовую позицию по вопросу расчёта. Это процессуальный акт, а не подтверждение универсальности формулы.

Позиция Минстроя и судебная практика. Письмо Минстроя России от 06.04.2026 № 8021-ОГ/00 содержит разъяснение общего порядка расчёта для типовых ситуаций. Однако разъяснения ведомства носят рекомендательный характер и не отменяют судебные акты, вступившие в законную силу. Для конкретного спора с уникальной фактурой (преюдиция + отсутствие утверждённого размера платы + экспертная методика) суд был связан установленными ранее обстоятельствами.

Вывод: дело № А19–12293/2022 не создаёт общего правила расчёта размера платы за содержание жилого помещения. Оно иллюстрирует, как процессуальные механизмы (преюдиция, экспертные заключения, отсутствие утверждённого размера платы) могут привести к применению нестандартной формулы, которая в типовых ситуациях не используется. Для подавляющего большинства МКД, где нет таких исключительных обстоятельств, действует общий порядок: размер платы определяется пропорционально площади помещения, что математически эквивалентно расчёту через долю в праве общей собственности.

Заключение

Несмотря на академический стиль и обилие формул, ключевой вывод Минстроя однозначен: при определении доли собственника в расходах на содержание общего имущества учитывается исключительно площадь его помещения относительно общей площади всех жилых и нежилых помещений в доме. Площадь помещений общего пользования (лестничные клетки, подвалы, чердаки и т.д.) в расчетные формулы не включается — её использование приводит к математическим противоречиям и не соответствует позиции Верховного Суда РФ.

Эту позицию подтверждает и свежая судебная практика: Шестой КСОЮ в определении по делу № 88‑638/2026 указал, что начисление платы за содержание жилого помещения путём умножения утверждённого тарифа на площадь квартиры собственника полностью соответствует требованиям жилищного законодательства. Суд сослался на часть 1 статьи 37 и часть 2 статьи 39 ЖК РФ, а также на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019) и постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5‑П: доля в праве общей собственности пропорциональна площади помещения, поэтому расчёт через площадь квартиры является юридически и математически корректным. Подробнее о деле — в нашем материале: «По площади квартиры или доле в праве общей собственности: спор о расчете платы за содержание жилого помещения».

Сообщение Плата за содержание жилья: с площади помещения или доли в праве? Позиция Минстроя 2026 года и анализ дела № А19–12293/2022 появились сначала на ЖКХ Ньюс.