Администрация г. Иркутска обнаружила, что площадки трех балконов в одной из квартир МКД переоборудованы в утепленную лоджию — с возведением стен, монтажом остекления, наружной обшивкой сайдингом. В самой квартире также выполнена перепланировка, в частности, расширены окна и демонтированы подоконные пространства.

Не оценив масштабы ремонта, Администрация обратилась в суд.
В исковом заявлении просила:
— обязать собственника восстановить балконы вместо лоджии, демонтировать сайдинг, открыть торцевые стороны балконов и восстановить распашные витражи между балконами и жилыми помещениями;
— взыскать с ответчика судебную неустойку за неисполнение вынесенного решения — 2000 рублей в день, начиная со дня, следующего за днем по истечении двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

Мотивировала требования тем, что в результате выполненных работ изменились фасад и параметры МКД. В квартире произведена реконструкция, повлекшая уменьшение общедомового имущества, и сделано это без согласия всех собственников дома, разрешения ОМСУ, с нарушением Правил благоустройства г. Иркутска. 

Собственник же представил заключение специалиста, согласно которому техническое состояние МКД в результате выполненных работ не изменилось, несущие конструктивные элементы здания не пострадали, нагрузка на них не увеличилась, санитарные условия проживания граждан не ухудшились. Также указал на вынесенное ранее судебное решение, узаконившее перепланировку в самой квартире (установка перегородки, расширение оконных проемов и др.).

Суд первой инстанции в иске отказал.
По его мнению, угроза жизни и здоровью третьих лиц, препятствия в пользовании общедомовым имуществом отсутствуют. Конструкции дома не пострадали, обшивка балкона сайдингом не считается перепланировкой или переустройством, требующими получения соответствующего разрешения. Другие балконы МКД также обшиты сайдингом.

Апелляционный суд с этими выводами не согласился.
Ссылаясь в том числе на СП 54.13330,2022, Правила № 491, Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» отметил, что в ходе эксплуатации зданий и сооружений должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации.

Правила благоустройства г. Иркутска предусматривают, что без согласованного паспорта фасада или внесения в него соответствующих изменений переоборудование или изменение внешнего вида фасада МКД является самовольным.
А если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на проведение работ потребуется согласие всех собственников МКД (ст. 40 ЖК РФ).

Однако «в квартире ответчика выполнена перепланировка в части обустройства на трех балконах, обозначенных в техническом паспорте в качестве таковых, закрытого помещения (лоджии), с использованием относящейся к общему имуществу балконной (межэтажной) плиты для размещения боковых (торцевых) и переднего ограждений на высоту этажа с оконными блоками, повлекшая самовольное изменение фасада здания жилого дома, произведена без согласия собственников, без согласования с органом местного самоуправления, с нарушением обязательных для исполнения Правил благоустройства».

Тот факт, что специалист не выявил повреждений конструктивных элементов МКД, не отменяет несоблюдения установленного порядка пользования общим имуществом, отсутствия соответствующего решения ОСС. Да и при разрешении спора об узаконивании перепланировки в квартире ответчика суд не установил обстоятельств, имеющих значения для настоящего дела.

В итоге апелляционный суд удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме. Восьмой КСОЮ оставил вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88–20442/2025).

➜ Другие примеры из судебной практики про перепланировку балконов

Сообщение Одна лоджия вместо трех балконов: последствия самовольной перепланировки для собственника квартиры появились сначала на ЖКХ Ньюс.