Собственники офисов и квартир часто противостоят друг другу: одни не хотят платить за лифты, в которых не ездят, другие требуют с коммерсантов больше денег. На сайте ЖКХ Ньюс уже разбирались общие принципы, можно ли устанавливать разный размер платы за содержание жилья. В этом материале разбираем сложные случаи: как статус помещения (например, пристройки) и техническая автономия влияют на размер платы и помогают законно снизить расходы.

Нежилые помещения в МКД

Нежилые помещения, которые располагаются в МКД и примыкают к нему, могут быть встроенными или пристроенными. И не все они подпадают под понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме». А значит, и плату за содержание и ремонт общедомового имущества УК (ТСЖ) вправе выставлять не всем таким помещениям.

Критерии отнесения помещения к «нежилому помещению в МКД» следующие (п. 2, 6 ст. 15 ЖК РФ, п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг № 354):

1. не является жилым (пригодным для постоянного проживания граждан);
2. не относится к общему имуществу собственников МКД (не значится в техническом паспорте МКД в качестве такового и не имеет чисто вспомогательного, обслуживающего назначения);
3. указано в проектно-технической документации на МКД либо в электронном паспорте МКД именно как нежилое помещение.

При этом такое помещение может иметь или не иметь:
– отдельный вход;
– отдельное подключение к внешним сетям инженерно-технического обеспечения (водо‑, электро‑, газоснабжение, отопление).

К нежилым помещениям приравниваются машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией.

Какие помещения не входят в состав МКД

Встроенные помещения конечно же входят в состав МКД, даже если у них отдельные входы и отдельное присоединение к внешним инженерным сетям. Достаточно уже того, что они имеют общие с МКД стены и находятся под его кровлей. Вдобавок, чаще всего в них, как и в квартирах, расположены общедомовые стояки воды, канализации, отопления.

С пристройками к МКД ситуация иная. Для выяснения их статуса суды кропотливо изучают выписки из ЕГРН, проектно-техническую документацию на дом и постройку, кадастровые паспорта на земельные участки, заключения экспертиз. Как правило, суды оценивают:
– возводился ли МКД вместе с пристройкой и вводились ли они в эксплуатацию одновременно;
– есть ли необходимость в доступе в подвалы и вспомогательные помещения МКД для обслуживания инженерных сетей и оборудования нежилого помещения;
– общий ли у МКД и пристройки фундамент, стены;
– кому принадлежит земельный участок под пристройкой;
– присвоен ли МКД и помещению единый адрес.

Но, в конечном счете, исходя из анализа судебной практики, все эти моменты второстепенны, а решающее значение имеет ответ всего лишь на один вопрос: «Имеют ли МКД и пристройка общие инженерные коммуникации и может ли нежилое помещение функционировать автономно от МКД?».

Ответ «да» – значит, пристройка не является «нежилым помещением в МКД» со всеми вытекающими. И неважно, что земельный участок под пристройкой не принадлежит ее собственнику, что МКД и пристройка имеют один адрес, что МКД и пристройка имеют общую стену (определения Третьего КСОЮ № 88–3042/2023, Ярославского областного суда № 33–5602/2020).

Ответ «нет» – значит, пристройка является «нежилым помещением в МКД», даже если у нее отдельный вход, отдельная кровля, отдельный фундамент и отдельный земельный участок (определения Седьмого КСОЮ № 88–873/2022, Пятого КСОЮ № 88–2952/2023, Восьмого КСОЮ № 88–3077/2021, Первого КСОЮ № 88–17602/2021, Четвертого КСОЮ № 88–1402/2026).

Плата за содержание нежилого помещения в МКД

Термина «плата за нежилое помещение в МКД» в Жилищном кодексе нет. Но закон не делает различий в правах и обязанностях, касающихся содержания общего имущества, для собственников жилых или нежилых помещений в МКД. Поэтому при начислении платы за нежилое помещение в МКД применяются нормы законодательства, регламентирующие порядок начисления платы за содержание жилого помещения (ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 36, 39, 153, 154, 155, 158 ЖК РФ, п. 28 – 30 Правил содержания общего имущества № 491, постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10, п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, п. 18 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 17.07.2019, п. 5 постановления КС РФ от 29.01.2018 № 5‑П, п. 1 ст. 6 ГК РФ, постановление АС СКО по делу № А32–16006/2022).

Собственник нежилого помещения в МКД обязан нести расходы на содержание не только своего помещения, но и общедомового имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Для этого он оплачивает:
– содержание и текущий ремонт общего имущества;
– коммунальные ресурсы на СОИ;
– взносы на капитальный ремонт.

При этом обязанность вносить эти платежи не зависит от:
– факта пользования общим имуществом,
– несения собственником расходов по содержанию своего имущества,
– наличия договорных отношений собственника нежилого помещения с УК (ТСЖ);
– подписания собственником актов выполненных УК (ТСЖ) работ.

Содержание общего имущества включает работы и услуги, перечисленные в п. 11 Правил содержания общего имущества № 491. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Размер платы за содержание и ремонт должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 35 Правил содержания общего имущества № 491).

Одинаковые размеры платы для жилых и нежилых помещений в МКД

Многоквартирный дом со всеми помещениями в нем рассматривается как единый объект, а все общедомовое имущество – как необходимое для жизнеобеспечения этого объекта в целом. Поэтому с точки зрения закона бремя содержания такого имущества в равной степени лежит на собственниках и жилых, и нежилых помещений в МКД. И не имеет абсолютно никакого значения, пользуется тот или иной собственник этим общедомовым имуществом или нет. Например, ездит ли на лифтах, заходит ли в подъезды.

Если собственники (или члены ТСЖ, если домом управляет ТСЖ) не принимали решения об утверждении дифференцированных размеров платы, то плата за содержание должна быть одинаковой для всех собственников.

Некоторые собственники нежилых помещений не согласны с таким положением вещей и идут в суд, утверждая, что должны вносить плату только за обслуживание конструктивных элементов здания (крыши, стен), обслуживание инженерных сетей и общедомовых счетчиков. Но суды поясняют: это неверное толкование закона. Приведем соответствующую судебную практику.

Дифференцированные размеры платы для жилых и нежилых помещений в МКД

ОСС (ОСЧ) вправе утвердить разные размеры платы за содержание для собственников жилых и нежилых помещений. Но не произвольно, а при условии надлежащего финансово-экономического обоснования (п. 5 постановления КС РФ от 29.01.2018 № 5‑П, п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Суды требуют надлежащего финансово-экономического обоснования. Наши читатели спрашивают, какие именно аргументы работают в суде. Мы собрали большую подборку судебной практики, где собственники успешно отстаивали повышенные или пониженные размеры, в статье «Можно ли установить разный размер платы для жилых и нежилых помещений». Ниже разберем технические критерии, которые позволяют снизить размер именно из-за особенностей конструкции здания.

Вряд ли можно считать надлежащим обоснованием просто формулировки в решении ОСС (ОСЧ) типа «в связи с осуществлением в нежилых помещениях коммерческой деятельности» или «в связи с размещением на фасаде вывески магазина» (как оказание коммерческих услуг или размещение вывески влияют именно на техническое содержание общедомового имущества, на объем и периодичность оказания тех или иных «содержательных» услуг?). Вызывает сомнения и правомерность применения неких повышающих коэффициентов к размерам платы для собственников нежилых помещений, взятых «с потолка» и не подкрепленных никакими расчетами. Тем не менее такие варианты иногда «прокатывают» в судах (определения Третьего КСОЮ по делу № 88–1682/2019, Мосгорсуда № 33–49893/2018, Восьмого КСОЮ № 88–16370/2024, Четвертого КСОЮ № 88–4267/2024, Второго КСОЮ № 88–16093/2022).

Полагаем, что надлежаще обосновать дифференциацию размера платы следует сметой с перечнем, объемом, периодичностью и стоимостью услуг и работ, фактически оказываемых разным категориям собственников (квартир, офисов, магазинов, машино-мест). Например, обоснование может выглядеть как в приложенном ниже файле:

Собственники успешно оспаривают в судах:

• повышенные (пониженные) размеры платы для нежилых помещений, принятые вообще при отсутствии какого-либо экономического обоснования (определения Седьмого КСОЮ № 88–6642/2023, № 88–19865/2022, Второго КСОЮ № 88–3357/2025, № 8Г-7958/2023, 88–11228/2023, Шестого КСОЮ № 88–24066/2023);
• повышенные размеры платы для офисов, обоснованные ненадлежащим образом, типа «в связи с коммерческой деятельностью…», «в связи с необходимостью уборки прилегающей территории в радиусе 5 метров от входной группы нежилого помещения…» (определения Седьмого КСОЮ № 88–21118/2024, Шестого КСОЮ № 88–25447/2022);
• размеры платы, не соответствующие рыночным расценкам (определение Седьмого КСОЮ № 88–14678/2024).

Приведем примеры, когда суды посчитали, что размеры платы дифференцированы правомерно.

Как уменьшить размер платы за содержание нежилого помещения в МКД

Собственник нежилого помещения может:

• в судебном порядке оспорить решение ОСС (ОСЧ) об утверждении размера платы за содержание, если он экономически не обоснован (не подтвержден расчетами, сметами, не соответствует рыночным расценкам);
• предложить УК (ТСЖ) поставить на обсуждение ОСС (ОСЧ) вопрос о снижении размера для нежилых помещений или самостоятельно инициировать проведение соответствующего собрания.

Если собственник нежилого помещения не согласен с уже утвержденным ОСС (ОСЧ) размером платы, то его нужно оспаривать в суде. На это есть 6 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о решении ОСС (ОСЧ). Это может быть момент размещения протокола в ГИС ЖКХ, на стендах в подъездах, ознакомления в офисе УК (ТСЖ) и т. д. (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, определение Третьего КСОЮ № 88–16552/2024).

Если просто не вносить плату, то рано или поздно суд взыщет ее по требованию УК (ТСЖ) со ссылкой на то, что «решение ОСС (ОСЧ) не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке» (определения Седьмого КСОЮ № 88–12253/2025, Третьего КСОЮ № 88–1682/2019).

Для обоснования снижения собственник может составить с УК (ТСЖ):
– акт обследования, в котором будут указаны конкретные характеристики нежилого помещения, перечислены работы и услуги, выполняемые УК (ТСЖ), а также работы, осуществляемые собственником самостоятельно;
– акт разграничения по эксплуатации жилого дома и нежилой пристройки.

Нужно сказать, что собственники только вправе, но не обязаны устанавливать дифференцированные платежи для жилых и нежилых помещений (определения Седьмого КСОЮ № 88–6642/2023, № 88–8242/2022). Поэтому если собственники жилья не очень лояльны по отношению к «офисникам», а количество «голосующей» площади у жильцов больше, то и рассчитывать на снижение размера платы вряд ли приходится.

➜ Все материалы ЖКХ Ньюс про дифференциацию размера платы

Сообщение Статус пристроек и дифференцированные размеры платы за содержание: как обосновать различия появились сначала на ЖКХ Ньюс.