В многоквартирных домах с коллекторной (горизонтальной) системой отопления возникает типичный спор: кто несёт ответственность за ремонт труб, проложенных внутри квартиры и в приквартирном холле — управляющая организация или собственник?

Ключевой фактор — не место прокладки трубы, а наличие этажного распределительного узла с отсекающими устройствами. Если такой узел предусмотрен проектом, то всё, что расположено после него и обслуживает только одну квартиру, может не входить в состав общего имущества — даже если трубы скрыты в стяжке, а радиаторы не оснащены индивидуальными кранами.

Однако единая судебная позиция по этому вопросу отсутствует. Большинство арбитражных судов признают границей первый отсекающий кран в этажном узле, тогда как Арбитражный суд Дальневосточного округа следует буквальному толкованию письма Минстроя России от 11.10.2024 № 59724-ДН/04, согласно которому граница балансовой принадлежности проходит только у радиатора.

Анализ решений 2024–2025 гг. позволяет выделить условия, при которых управляющая организация может обоснованно отказать в ремонте — и те риски, которые сохраняются в отдельных регионах.

Правовая база и позиция Минстроя

Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется статьёй 36 Жилищного кодекса РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491.

Согласно пункту 6 Правил № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Важно: в Правилах № 491 не установлено чёткой границы между элементами системы отопления, входящими в состав общего имущества, и теми, что могут находиться в индивидуальной собственности.

Этот пробел частично восполнило письмо Минстроя России от 11.10.2024 № 59724-ДН/04, в котором разъяснено:
«В МКД с горизонтальной разводкой системы отопления по общему правилу вся внутридомовая система отопления (включая коллекторы и отводы от горизонтального стояка к квартирам) входит в состав общего имущества.  

Исключение — радиаторы отопления, размещённые в квартирах, на отводах к которым имеются запорно-регулировочные краны. Такие радиаторы являются собственностью собственника. Границей балансовой принадлежности являются запорно-регулировочные краны на отводах непосредственно к радиатору».

Таким образом, Минстрой подчёркивает:

• Общее имущество — это вся система отопления до крана у радиатора, включая коллекторы и отводы от них.
• Индивидуальная собственность — только радиаторы, если на отводах к ним имеются запорно-регулировочные краны.
• Граница балансовой принадлежности проходит непосредственно у радиатора, а не в этажном узле.

Письмо также прямо указывает: 
«Определение границы балансовой принадлежности по иному запорно-регулировочному крану, предполагающему отнесение к индивидуальной собственности… не только одного радиатора, но и участка сети отопления… законом не предусмотрено».

Это означает, что наличие отсекающего крана в этажном узле, по мнению Минстроя, само по себе не переносит границу ответственности — если у радиатора нет своего крана, весь контур остаётся общим имуществом.
Однако, как показывает анализ судебной практики, суды обычно не следуют этой логике буквально.

Подробнее про принадлежность системы отопления (без привязки к горизонтальной разводке):
➜ Вся ли система отопления относится к общему имуществу
➜ Три условия, при которых батареи не относятся к общедомовому имуществу

Судебная практика: горизонтальная разводка как зона ответственности собственника

В 2024–2025 годах арбитражные суды занимали устойчивую позицию по вопросу принадлежности трубопроводов при горизонтальной коллекторной системе отопления. Ключевым критерием признано наличие этажного распределительного узла с отсекающими устройствами, после которого прокладывается индивидуальная внутриквартирная разводка, обслуживающая только одно помещение.

Эта логика последовательно применяется даже в сложных ситуациях — когда повреждённый участок скрыт в конструкциях пола, когда радиаторы дополнительно оснащены индивидуальными кранами, когда повреждение возникает на евроконусных соединениях («биноклях») радиаторов. Главное — техническая изолированность контура и возможность его отключения без вмешательства в общедомовую систему.

Распределительный узел вне квартиры (дело № А33–26850/2024)

Суть спора: 
Страховая компания, выплатившая возмещение собственнику квартиры в Красноярске после залива из-за прорыва трубы отопления, обратилась в суд с регрессным требованием к управляющей организации. УК была признана ответчиком как лицо, отвечающее за содержание общего имущества.

Фактические обстоятельства:  

• В доме установлена горизонтальная двухтрубная система отопления с коллекторной разводкой.  
• Подключение каждой квартиры осуществляется через индивидуальный узел присоединения, включающий подающий и обратный распределительные коллекторы с запорными клапанами.  
• На ответвлениях стояков также имелись некие регулирующие и запорные арматуры.  
• От коллектора в квартиру проложены трубы из молекулярно-сшитого полиэтилена — в стяжке пола.  
• Прорыв произошёл на этом участке, что вызвало затопление помещения.  

Позиция суда первой инстанции: 
Суд взыскал ущерб с УК, исходя из того, что повреждённая труба относится к общему имуществу, за которое отвечает управляющая организация.

Позиция Третьего ААС (апелляция): 
Суд отменил решение первой инстанции и отказал страховщику в требованиях к УК. Основной вывод: участок с прорывом не является общим имуществом, поскольку:
– он расположен после распределительного коллектора;
– обслуживает только одну квартиру;
– отделён от общедомовой системы запорными клапанами, позволяющими полностью отключить подачу теплоносителя в квартиру без нарушения работы системы в целом.

Переживать за страховую компанию не стоит – суд пришел к выводу, что ущерб ей должен выплатить застройщик.

Аналогичная логика применена в Архангельске (дело № 88–735/2026, Третий КСОЮ): прорыв на «бинокле» внутри квартиры признан частью индивидуального контура.

То же установлено и по делу из Оренбурга (№ 88–14555/2024, Шестой КСОЮ): суд отказал в иске к УК, поскольку прорыв произошёл на кране Маевского, установленном на радиаторе внутри квартиры. Несмотря на довод о возможном скачке давления, суд указал, что участок после этажного теплового узла с запорной арматурой обслуживает только одну квартиру, а значит — не входит в состав общего имущества. Воздухоотводчик (кран Маевского) признан элементом индивидуального контура, за который отвечает собственник.

Узел вне квартиры, есть акт о разграничении ответственности (дело № А40–113668/25)

Суть спора: 
Страховая компания, выплатившая возмещение собственнику квартиры в Москве после залива из-за прорыва трубы отопления, обратилась в суд с регрессным иском к управляющей организации. Страховщик считал, что УО не обеспечила надлежащее содержание общего имущества, в результате чего произошёл страховой случай.

Фактические обстоятельства:  

• В доме реализована горизонтальная коллекторная система отопления.  
• Этажный узел теплоснабжения (гребёнка) расположен в технической шахте в приквартирном холле — то есть вне пределов квартиры, но на этаже.  
• От этого узла отходят индивидуальные отводы к каждой квартире.  
• На подающем и обратном трубопроводах установлены отсекающие устройства (запорная арматура).  
• Прорыв произошёл внутри квартиры — в жилых комнатах.

Ключевой документ: 
В договоре управления содержится Акт разграничения границ эксплуатационной ответственности, где указаны границы:
«По системе отопления — резьба запорной арматуры этажного узла теплоснабжения:  
— на подающем трубопроводе — резьбовое соединение после первой (по ходу теплоносителя) запорной арматуры на отводе от поэтажной гребёнки;  
— на обратном трубопроводе — резьбовое соединение до последней запорной арматуры на отводе поэтажной гребёнки».
Таким образом, граница ответственности проходит по первым отсекающим устройствам в этажном узле.

Позиция суда первой инстанции: 
Суд взыскал ущерб с УО, так как не усмотрел “доказательств, достоверно подтверждающих обстоятельства возникновения протечки после запорного устройства”. 

Позиция Девятого ААС (апелляция): 
Суд отменил решение первой инстанции и отказал страховщику в требованиях к УО:
– Протечка произошла после отсекающего устройства, расположенного в этажном узле. 
-Этот участок — внутриквартирная разводка, обслуживающая только одну квартиру. 
– Акт разграничения имеет юридическую силу и соответствует законодательству.  

Это решение особенно важно для новостроек, где такие акты разграничения часто включаются в договоры управления с самого начала эксплуатации дома.

Эта позиция подтверждается и практикой судов общей юрисдикции. Например, в Санкт-Петербурге (дело № 88–11177/2025, Третий КСОЮ) суд отказал в иске к УК, указав: в договоре управления закреплён акт разграничения, согласно которому граница проходит по первому запорному крану в этажной коллекторной. Радиатор и разводка — в зоне ответственности собственника, даже если прорыв произошёл на евроконусном соединении. Свои выводы суд подкрепил ссылкой на упомянутое письмо Минстроя, но уже в собственном толковании:
“учитывая, что обогревающая система отопления по квартире истцов имеет отсекающее устройство, которое находится в поэтажной коллекторной, радиатор, ставший причиной протечки, относится к зоне ответственности собственника, в связи с чем ответственность за причиненный ущерб не может быть возложена на управляющую компанию”.

Подобный подход продемонстрирован и в Хабаровске (дело № 88–9228/2024, Девятый КСОЮ): несмотря на то что прорывы произошли в стяжке пола квартиры, а радиаторы имели перекрывающие краны, суд отказал в иске к УК, поскольку в договоре управления чётко указано: граница — по первому запорному устройству в этажном распределительном щитке.

Узел в квартире (дело № А75–8164/2024)

Суть спора:
Управляющая организация (УО) оспорила предписание Службы жилищного и строительного надзора ХМАО–Югры, обязывающее её за свой счёт заменить трубу системы отопления в квартире многоквартирного дома в Нефтеюганске. Надзорный орган считал, что труба расположена в плите перекрытия, а значит, относится к общему имуществу, за которое отвечает УО.

Фактические обстоятельства:  

• В доме реализована горизонтальная коллекторная система отопления.  
• В коридоре квартиры расположен распределительный шкаф отопления, в котором установлен коллектор с отсекающим клапаном.  
• От этого коллектора по полу (в стяжке) проложены трубы к отопительным приборам в комнатах.  
• Надзорный орган утверждал, что труба проходит в плите перекрытия, но не представил доказательств этого. УО, напротив, подтвердила: трубы проложены над плитой, в стяжке пола, а не в несущей конструкции.

Позиция суда первой инстанции: 
Суд согласился с Жилстройнадзором: раз труба якобы находится в плите перекрытия, она — часть общего имущества, и УО обязана её ремонтировать.

Позиция Восьмого ААС (апелляция): 
Суд отменил решение первой инстанции и признал предписание незаконным по нескольким причинам:

1. Отсутствие доказательств прокладки трубы в плите перекрытия. 
Акт проверки содержал лишь констатацию без подтверждающих документов. Между тем, из представленной схемы и пояснений УО следовало, что трубы проложены в стяжке пола, а не в несущей плите.

2. Наличие этажного распределительного узла с отсекающим устройством. 
Коллектор с запорным клапаном расположен в коридоре квартиры. Он позволяет полностью отключить подачу теплоносителя в квартиру без вмешательства в общедомовую систему.

3. Участок после крана обслуживает только одну квартиру. 
Суд сослался на позицию Верховного Суда РФ (решение от 22.09.2009 № ГКПИ09–725): оборудование, обслуживающее более одного помещения, — общее имущество; если же оно предназначено для одной квартиры — не является общим.

Следовательно, повреждённый участок не входит в состав общего имущества, и УО не обязана нести расходы на его ремонт.

Отдельная позиция: решение Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А73–7885/2024

В отличие от большинства арбитражных судов, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришёл к выводу, что участок разводящего трубопровода после отсекающего крана всё же относится к общему имуществу, несмотря на наличие коллекторной системы и индивидуального обслуживания одной квартиры.

Фактические обстоятельства:

• В МКД реализована коллекторная система отопления с горизонтальной разводкой. От общего стояка отходит гребёнка, от которой — отдельные выводы к каждой квартире.
• Эти выводы оснащены отсекающими кранами, расположенными в запираемом шкафу в общем коридоре.
• Прорыв произошёл в общем коридоре – на участке после отсекающего устройства, обслуживающем только одну квартиру (муниципальную собственность).
• Управляющая организация провела ремонт за свой счёт, затем потребовала возмещения от Администрации города.
• Администрация одновременно ссылалась и на то, что участок относится к общедомовому имуществу, и на то, что обеспечение сохранности спорного имущества – забота нанимателя квартиры. 

Позиция нижестоящих судов:
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, не признав участок общим имуществом.

Позиция Арбитражного суда Дальневосточного округа:
Окружной суд отменил решения нижестоящих инстанций и отказал в иске, указав следующее:
1. Спорный участок трубопровода проходит в общем коридоре, а не внутри квартиры. 
2. Отсекающие краны находятся в запираемом шкафу в общем коридоре, к которому у собственника нет свободного доступа.  
3. Трубы проложены в стяжке пола, которая является неотделимым элементом перекрытия. Их демонтаж невозможен без вмешательства в конструктив здания.
4. У собственников помещений отсутствует физическая возможность проводить осмотры и содержать в надлежащем состоянии спорные элементы внутридомовой системы отопления, находящиеся в пределах общего коридора.
5. Отключающие устройства в шкафу роли не играют, так как в случае получения разрешения на переустройство жилого помещения этот участок разводки не может быть переустроен, поскольку находится за пределами помещения.
6. Суд прямо указывает, что его позиция согласуется с пунктом 2 указанного выше письма Минстроя России.

Таким образом, суд не отрицает наличие отсекающего крана в гребёнке, но считает, что этот кран не создаёт границы балансовой принадлежности, поскольку исключение из состава общего имущества возможно только по крану у радиатора.

Почему эта позиция выделяется:
– Она следует буквальному толкованию письма Минстроя, а не функциональному подходу Верховного Суда РФ.
– Она не принимает во внимание техническую возможность изоляции контура через кран в гребёнке.
– Она делает решающим отсутствие кранов у радиаторов, даже если участок обслуживает только одну квартиру.

Эта позиция противоречит остальному массиву практики судов, которые признают границей первый отсекающий кран в этажном узле, даже если радиаторы имеют собственную арматуру.

На текущий момент позиция Дальневосточного округа остаётся изолированной, но она формально опирается на письмо Минстроя и может быть использована в практике регионов Дальнего Востока, особенно с учетом того, что рассматриваемый случай суд округ возвёл в разряд “образцового”, указав его в своем обобщении практики. 

Кроме того, похожий подход нашелся в одном из споров вне Дальнего Востока, а именно в Казани (дело № 88–9593/2025, Шестой КСОЮ). Суд взыскал ущерб с УК, несмотря на наличие горизонтальной разводки: запираемые шкафы с арматурой находились в зоне общего пользования, а повреждённый участок был неотделим от плиты перекрытия.
“Затопление квартиры истца произошло вследствие нарушения герметичности горизонтального ответвления от стояка отопления, после отключающего устройства, в квартире истца, при этом место прорыва находится под стяжкой пола, которая является также плитой перекрытия между этажами многоквартирного дома, и свободный доступ к нему у собственника квартиры отсутствует. Собственник квартиры доступ и физическую возможность проводить осмотры и содержать в надлежащем состоянии указанные системы отопления возможности не имеет”.

Вывод: практика неоднородна, но доминирующая позиция устойчива — при соблюдении трёх условий

Три условия, при которых УО почти всегда выигрывает:

• Участок обслуживает только одну квартиру.
• Собственник имеет реальную возможность получить доступ к узлу.
• Имеется акт разграничения границ ответственности, который относит участок к заботам собственника.

Практические рекомендации для управляющих организаций

Чтобы максимально обезопасить себя от регрессных требований и повысить шансы на признание участка личным имуществом, УО следует:

1. Закрепить границу в договоре управления
«Граница по системе отопления — резьба первого отсекающего устройства в этажном узле (гребёнке)».

2. Обеспечить собственнику доступ к этажному узлу
– Не запирать шкаф с коллектором на замок без возможности доступа.
– Предусмотреть процедуру вызова представителя УО для отключения — но не ограничивать доступ полностью.
– Если шкаф в коридоре — он должен быть общедоступным или с возможностью легального получения ключа.

3. Учитывать региональные риски
В Дальневосточном округе даже при наличии акта разграничения и коллектора позиция УО может быть отклонена, если нет кранов у радиаторов (а если есть, то личным имуществом будут признаны именно они).

Практические рекомендации для собственников

Признать повреждённый участок общим имуществом и переложить ответственность на УО будет сложно. Что можно попытаться сделать:

1. Зафиксировать отсутствие доступа к этажному узлу
Направьте в УО письменный запрос с требованием предоставить доступ к коллектору для осмотра/ремонта. В случае отказа зафиксируйте, что самостоятельный доступ невозможен.

2. Изучить договор управления
Маловероятно, но не исключено полностью, что границы ответственности в вашем договоре будут в пользу собственников. Посмотрите свой договор на ГИС ЖКХ, обычно границы ответственности или состав общего имущества оформляются отдельным приложением в конце документа. 

3. Ссылаться на позицию Арбитражного суда Дальневосточного округа
В судебном акте содержится применение письма Минстроя в пользу собственников.
Ссылаться только на письмо не стоит, так как другие суды прекрасно интерпретируют его в пользу управляющих организаций. 

➜ Подписаться на канал автора в Telegram или MAX

Сообщение Горизонтальная разводка отопления: где чья зона ответственности и где заканчивается общее имущество (практика судов) появились сначала на ЖКХ Ньюс.