Даже если управляющая организация не является причинителем вреда, она рискует быть привлечённой к ответственности, если не зафиксирует обстоятельства залива надлежащим актом — потому что суды возлагают на неё обязанность по объективному установлению фактов как на профессионального участника жилищных отношений.

Что говорит закон

Согласно пункту 152 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, в случае причинения ущерба имуществу потребителя исполнитель и потребитель (или его представитель) обязаны составить и подписать акт, в котором:

• описывается причинённый ущерб;
• указываются обстоятельства, при которых он возник.

Акт должен быть оформлен не позднее 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу. Если потребитель отсутствует, акт подписывают исполнитель и два незаинтересованных лица. Один экземпляр передаётся потребителю.

Пункт 152 Правил № 354 дословно звучит так:
«В случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба…»

На первый взгляд, эта формулировка может создавать впечатление, что обязанность по составлению акта возникает только при вине исполнителя. Однако судебная практика исходит из того, что УО, как профессиональный участник жилищных отношений, обязана оперативно зафиксировать обстоятельства происшествия, особенно если инцидент связан с общим имуществом или системами, находящимися в зоне её ответственности. Отсутствие акта, его просрочка или формальное оформление лишают УО возможности доказать отсутствие своей вины. Поэтому, несмотря на буквальное толкование п. 152, практика устойчиво требует от УО составлять акт в большинстве случаев залива, независимо от предполагаемой вины.

Что управляющей организации нужно знать о составлении актов, рассмотрим на примерах из судебной практики.

Обязанность составлять акт не зависит от отсутствия вины управляющей организации

Совет: даже если вы уверены, что в заливе виноват сосед, подрядчик или РСО, вы обязаны составить акт в течение 12 часов — и пригласить всех потенциальных виновников на составление. Иначе вы лишите себя возможности доказать чужую вину.

Пример: в Москве ГБУ «Жилищник района Хамовники» не прибыло на осмотр после залива помещения, несмотря на уведомление. В суде заявило, что виноват сосед сверху, но доказательств не представило. Суды взыскали с УО 3,4 млн руб., указав:
«ответчик, являясь профессиональным участником отношений в сфере предоставления услуг по ремонту и содержанию общего имущества, действуя разумно и добросовестно, в соответствии с пунктом 152 Правил № 354 должен был принять меры к составлению акта в течение 12 часов с момента регистрации заявки, однако, обязанность по составлению акта по факту причинения вреда ответчиком не исполнена, доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий к выявлению причин и степени повреждения имущества, не
представлено» (дело № А40–27402/2024).

Обязанность по составлению акта возникает независимо от наличия договора с потребителем

Совет: обязанность составлять акт не зависит от того, кто пострадал — собственник или арендатор, и есть ли у вас с ним договор.

Пример: в Ярославской области УО отказалась составлять акт после залива офиса, ссылаясь на то, что истец — арендатор, а авария произошла из-за капремонта. Суд взыскал с УО 351 500 руб. Он отклонил возражения ответчика относительно акта и дополнений к нему, представленных истцом, так как обязанность составлять акт лежала на УО, и она ее не исполнила (дело № А82–8985/2024).

Нарушение 12-часового срока оформления акта влечёт юридические последствия

Совет: акт должен быть составлен не позднее 12 часов с момента обращения. Даже если вы приехали в день аварии, но оформили акт позже — это нарушение.

Пример: в Тюменской области ТСЖ прибыло на место залива 15 февраля, но акт составило только 3 марта — через 17 дней. Суд взыскал 865 000 руб., хотя ТСЖ пыталась переложить вину на подрядчика и даже на бывшего председателя правления.
«Именно в обязанности ответчика входит составление соответствующего акта, а потому не составление такового или составление его с недочетами не могут влечь неблагоприятные последствия для стороны, в чьи обязанности это не входит (в данном случае для истца), а все неясности подлежат толкованию в пользу такой стороны» (дело № А70–15352/2023).

В Забайкальском крае УО составила акт о заливе вообще только через полгода, указав причиной «халатность собственников» (соседей). Кассационный суд отменил взыскание ущерба с соседей, указав:
«Нормативное установление срока составления и подписания акта о причинении ущерба в течение 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу, комиссионного порядка этих мероприятий с участием как потерпевших, так и лиц, вероятно ответственных за причинение ущерба, направлено на обеспечение высокой степени достоверности сведений, получаемых в результате обследования. Нарушение этих нормативных установлений нивелирует достоверность сведений, изложенных в акте» (определение Восьмого КСОЮ № 88–17346/2025).

Участие РСО и подрядчиков в составлении акта необходимо для фиксации их потенциальной вины

Совет: немедленно вызывайте их для участия в составлении акта. Самостоятельные действия (например, вскрытие колодца) без их участия лишат вас возможности доказать их вину.

Пример: в Тюменской области УО не уведомила РСО о заливе нежилого помещения, хотя подозревало засор на выпуске. Вместо этого УК сама устранила засор и составила акт без РСО. Суд признал обе организации солидарно ответственными, так как из-за действий УО причину залива не смогла установить даже экспертиза.
«Акт обследования, составленный между управляющей организацией и третьим лицом, не может свидетельствовать о вине только РСО в произошедшем заливе, поскольку, во-первых, он составлен в отсутствие представителя ООО «Тюмень Водоканал», во-вторых, не содержит информации о состоянии внутренней системы водоотведения помещения» (дело № А70–13226/2023).

Указание «причина неизвестна» не освобождает УО от обязанности установить обстоятельства залива

Совет: акт должен содержать описание ущерба и обстоятельств происшествия — в том числе предполагаемую причину. Формальная фраза «причина неизвестна» не освобождает от ответственности.

Пример: в Башкирии УО составила акт, в котором указала, что залив произошел по неизвестной причине. Суд взыскал убытки с УО, отрицавшую свою вину, отметив: «ответчиком фактически не установлена причина залива, в то время как это входит в его непосредственные обязанности. Таким образом, суды пришли к выводу о том, что ответственность возлагается на управляющую компанию» (дело № А07–2630/2024).

Составление акта с недостатками – повод для штрафов и предписаний

Нарушения при оформлении акта приводят не только к проигрышу в спорах о возмещении ущерба, но и к претензиям со стороны контролирующих органов.

Так, в Кировской области УК составила акты о заливе, но без описания ущерба, без указания обстоятельств происшествия, без подписей двух незаинтересованных лиц при отсутствии жильца и без подтверждения вручения акта потребителю. Суд квалифицировал это как прямое нарушение п. 152 Правил № 354 и поддержал привлечение организации к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (дело № А28–4196/2025).

В Санкт-Петербурге за акт без указания причин и обстоятельств аварии ГЖИ выдала предписание, которое суд признал законным (дело № А56–21475/2025).

Оговорка: некоторые суды интерпретируют обязанность УК узко — но полагаться на это опасно

Отдельные арбитражные суды — в частности, Московской области и стоящий выше Десятый ААС — в своих мотивировках иногда упоминают, что обязанность составлять акт возникает только при вине управляющей организации (дела №№ А41–28816/2025, А41–110489/2024, А41–21004/2024, А41–3366/2024).
Однако такая формулировка не отражает реальной картины, когда другие суды исходят из того, что обязанность по составлению акта — безусловна и не зависит от вины УК.
Поэтому ссылаться на спорные формулировки из отдельных постановлений — значит играть в рулетку с контролирующими органами и судами, которые в подавляющем большинстве случаев требуют от УК действовать как от профессионального исполнителя — быстро, полно и в интересах объективного установления фактов.

Вывод: почему составление акта важно для самой УК

Правильное оформление акта по п. 152 Правил № 354 — не формальность и не услуга потребителю, а ключевой элемент риск-менеджмента управляющей организации.
Если УК отказывается составлять акт или делает это с нарушениями — даже когда ущерб причинён не ею, — она:

• рискует быть привлечённой к административной ответственности (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ);
• теряет контроль над ситуацией – вместо объективного документа могут появиться «доморощенные» акты, экспертизы и претензии, составленные без её участия;
• может «показаться» причинителем вреда (в глазах суда), если не докажет обратное (ст. 1064, 401 ГК РФ);
• усложняет себе путь регрессных требований реальному виновнику (соседу, подрядчику, ресурсоснабжающей организации), потому что не зафиксировала источник ущерба;
• подвергает себя претензиям от ГЖИ, страховщиков и даже собственников, которые впоследствии взыщут убытки, моральный вред и штрафы.

Напротив, акт, оформленный вовремя и по форме, позволяет УК:

• чётко отделить свою зону ответственности от чужой;
• доказать, что она исполнила обязанности добросовестно;
• оперативно реагировать на аварии, не допуская увеличения ущерба;
• сохранить репутацию и избежать судебных издержек.

Иными словами: акт — это не признание вины, а страховка от необоснованных претензий. Игнорировать его — значит сознательно брать на себя чужие риски.

➜ Правильный акт о заливе – защита от попыток обогатиться за счет УК (ТСЖ)
➜ Ущерб от залива на 50 тысяч, а собственник требует с УК (ТСЖ) полмиллиона
➜ Как уменьшить потребительский штраф за неудовлетворение требований собственника о компенсации ущерба
➜ Потребительская неустойка на сумму ущерба от залива квартиры: взыскивают ли ее суды

Сообщение УК должна составлять акт о заливе даже если виновата не она появились сначала на ЖКХ Ньюс.