Четвёртый арбитражный апелляционный суд (4 ААС) опубликовал актуальную Справку о результатах изучения судебной практики по спорам между управляющими организациями за период с 1 января 2022 года по 7 ноября 2025 года. Несмотря на небольшую долю таких дел, они затрагивают принципиальные вопросы: что именно должна передать «старая» УО при смене управления и как суды оценивают взыскание неизрасходованных средств на ремонт.

На основе анализа девяти наиболее показательных дел, в том числе с участием арбитражных судов округа и Верховного Суда РФ, 4 ААС сформулировал чёткие правовые подходы. Вот ключевые выводы, имеющие прямое практическое значение для управляющих организаций, ТСЖ и собственников.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд осуществляет проверку судебных актов, принятых арбитражными судами Республики Бурятия, Иркутской области, Республики Саха (Якутия), Забайкальского края.

Передача документов: не всё можно отдать, но почти всё — обязаны

Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ, при прекращении договора управления управляющая организация обязана в течение трёх рабочих дней передать новому оператору техническую документацию, ключи от общих помещений, электронные коды доступа к оборудованию и другое имущество, необходимое для эксплуатации дома.

Перечень обязательных документов — не произвольный. Он чётко определён Правилами № 491:

• документы технического учёта жилищного фонда;
• данные о приборах учёта (общедомовых и индивидуальных);
• акты приёмки работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества;
• акты осмотра инженерных систем, конструкций дома, оборудования для маломобильных групп;
• акты готовности к отопительному периоду;
• инструкция по эксплуатации дома (только если дом введён в эксплуатацию после 1 июля 2007 года);
• кадастровый план земельного участка;
• выписка из ЕГРН на общее имущество;
• проектная документация (при наличии);
• реестр собственников;
• договоры об использовании общего имущества (если такие есть);
• протоколы и решения общих собраний;
• иные документы по решению собственников.

Суды подчёркивают: обязанность передать документы не означает обязанность их создавать. Если документа изначально не было — например, инструкции по эксплуатации у дома 1992 года постройки — требовать его нельзя.

Также не подлежат передаче:

• журналы заявок и поквартирные карточки — они не входят в обязательный перечень и не считаются документами длительного хранения;
• акты приёмки дома от застройщика — если управляющая организация начала работу спустя годы после сдачи дома, она их не получала и не обязана их хранить.

Если документы утрачены, прежняя УО обязана восстановить их за свой счёт в течение трёх месяцев после получения уведомления от новой управляющей организации.

Что делать, если документы не передали?

Судебная практика чётко разделяет два случая:

1. Документ существует и находится у прежней УО — тогда суд обяжет его передать.
2. Документ объективно не может быть передан — например, дом не стоит на кадастре или паспорт готовности к отопсезону не выдавался (признан неготовым). В этом случае в иске отказывают.

Важно: бремя доказывания невозможности передачи лежит на прежней управляющей организации. Просто сказать «у нас нет» недостаточно — нужно подтвердить, что принять меры к восстановлению невозможно.

Неосновательное обогащение: куда делись деньги на ремонт?

Когда дом переходит под управление новой компании, встаёт вопрос: что делать с деньгами, собранными собственниками на текущий ремонт, но не потраченными?

Суды единообразно исходят из следующего:

• Средства на ремонт носят целевой характер и не становятся собственностью УО.
• Если договор управления расторгнут, а работы не выполнены — удержание денег считается неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ).
• Эти средства подлежат возврату новой управляющей организации, которая будет распоряжаться ими от имени собственников.

Для взыскания истец должен доказать:

• факт поступления денег на счёт УО;
• отсутствие выполненных работ по текущему ремонту.

А ответчик — подтвердить:

• какие именно работы были сделаны;
• что они относятся именно к текущему ремонту, а не к обычному содержанию (например, замена кранов, окраска теплопунктов, уборка подвалов — это содержание, а не ремонт).

Суды отказывают в иске, если представлены подписанные акты выполненных работ, особенно если их подписали члены совета дома без замечаний. Но если акты составлены формально — например, не указаны конкретные объекты или работы не соответствуют Перечню из Постановления Госстроя № 170, — суды признают неосновательное обогащение и взыскивают деньги.

Особое внимание — публичной отчётности в ГИС ЖКХ. Если УО не разместила отчёт о выполнении договора управления, это может быть воспринято как признак того, что работы не велись.

Выводы для практики

1. При смене УО новое лицо, управляющее МКД, имеет право требовать только те документы, что указаны в Правилах № 491 и № 170.
2. Прежняя УО не обязана передавать то, чего у неё объективно нет — но должна доказать невозможность передачи или восстановления.
3. Деньги, собранные на ремонт, но не потраченные, должны быть переданы новой УО — если только не доказано, что ремонт был выполнен.
4. Суды требуют чёткого разграничения между «содержанием» и «текущим ремонтом». Замена светильников, установка урн, ковровое покрытие — это содержание, а не ремонт.
5. Документы, подтверждающие выполнение работ, должны быть оформлены корректно: с указанием адреса, объёма, стоимости и подписью уполномоченных лиц.

Эти подходы закрепляются всё чаще. Учитывать их важно как управляющим организациям, так и собственникам, выбирающим новый способ управления.

Сообщение Что показала судебная практика по спорам между УК: итоги обобщения Четвёртого ААС появились сначала на ЖКХ Ньюс.