ЖКХ Ньюс продолжает еженедельную рубрику, где подписчики из числа товариществ делятся опытом экономии при управлении многоквартирным домом. Егор Юрьевич Малютин – председатель правления ТСН «Пролетарская 7» (г. Нижний Новгород) – ранее рассказывал о создании товарищества и отстаивании дома, а также о строительстве индивидуальных тепловых пунктов за счет ресурсоснабжающей организации. В этот раз Егор Юрьевич рассказал о переносе капремонта на более ранние сроки.

Почему понадобился перенос

Необходимо было коренным образом решить проблему грязной горячей воды, получаемой напрямую от ТЭЦ и поступающей как в систему отопления, так и в краны жителей. В декабре 2023 года был осуществлен запуск ИТП для приготовления горячей воды в подвале дома. Мы получили новый источник чистой горячей воды, приготовленной из холодной. Перешли с открытого на закрытый водозабор. 

При этом вся внутридомовая система ГВС оставалась старой — трубам 36 лет. Где-то в квартирах жители произвели частичную замену стояков, это около 15% от всего дома, но все магистрали, розливы, общедомовые трубопроводы оставались старыми. Трубы прогнили и в буквальном смысле держались на краске. При открытом водоразборе в дом подавалась подготовленная горячая вода с ТЭЦ, она не соответствовала нормам питьевой воды, но хоть как-то сохраняла трубы. Со старой системой стабильно пару раз в месяц были протечки, было очевидно, что нагретая в ИТП холодная вода очень быстро добьет гнилые трубы. Требовался капитальный ремонт.

Способ формирования фонда капремонта

Средства на капитальный ремонт дома аккумулируем в региональном Фонде капремонта. Отказ от спецсчета – осознанное решение, неоднократно подтвердившее свою правильность.
Во-первых, все взаимодействие с Фондом всегда оказывалось очень выгодным жителям. Например, в нашем доме были заменены все 11 лифтов, такая замена происходила только в домах, аккумулирующих средства в региональном Фонде капремонта. Был бы спецсчет, пришлось бы искать около 50 млн. только на лифты. Мы получили лифты бесплатно, по программе Губернатора.
Во-вторых, ранее взаимодействуя с нашим Фондом по другим вопросам, мы видели сильные стороны этой организации, начиная от контроля проекта, заканчивая подбором ответственного подрядчика. Сами, в своем большом доме, мы не справились бы на таком профессиональном уровне, как это делал Фонд.

Как происходила процедура переноса сроков

Отмечу сразу, в нашей области в региональную программу капремонта входят работы исключительно по общедомовым сетям. Внутриквартирные стояки водоснабжения, водоотведения, система отопления – не входят в программу. Ни областной Фонд капремонта, ни владельцы спецсчетов, не могут проводить работы в квартирах в рамках принятого минимального взноса на капитальный ремонт.

Проанализировав весь перечень, сопоставив потребности, уровень износа и объем накопленных средств, мы решили сдвигать сроки ремонта ГВС и электроснабжения. После чего приступать к косметическим ремонтам подъездов за счет текущего ремонта.

По региональной программе ремонт внутридомовых систем горячего водоснабжения и электроснабжения был запланирован на 2037. Фактически же трубы и электрика уже давно отслужили свое.

После изучения законов, постановлений областного Правительства, сайта Фонда капремонта и консультаций, стал понятен необходимый комплект документов:

1. Протокол собрания собственников. Тут важно принять решения по всем обязательным вопросам (перенести сроки, указать вид работ, определить источник финансирования, предоставить полномочия действовать от имени собственников). От себя добавили вопрос о предоставлении доступа сотрудникам подрядной организации и ремонте внутриквартирных стояков с источником финансирования – предоставление субсидии из бюджета города.

2. Подтверждение необходимости проведения капитального ремонта в более ранние сроки. Критерии: «Достижение предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, не обеспечивающих безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц» и «Опасность нарушения установленных предельных характеристик надежности и безопасности, исходя из акта о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома».
В нашем случае таким подтверждением выступило заключение специализированной экспертной организации. Заказывали сами за свой счет. Системы ГВС и электроснабжения были признаны аварийными.

3. Сопроводительное письмо в Фонд капремонта с просьбой организовать комиссию для принятия решения о переносе сроков и проведении работ.

Работы по ГВС были перенесены с 2037 года на 2024 год, по электроснабжению с 2037 на 2025 год.

Сложности, препятствия со стороны органов власти

Мы получили ИТП по иску Роспотребнадзора к РСО. После запуска холодная вода, поступив в теплообменник и нагревшись, через метр разливалась в емкость и отправлялась в лабораторию. Формально в дом теперь поступала идеальная горячая вода. Фактически система дома была спроектирована под другой источник, она была рассчитаны на другие параметры и ей было 36 лет. В кранах жителей, без модернизации всей системы, мы не получали воды надлежащего качества. Что сделал Роспотребнадзор? Все верно! Объявил предостережение уже ТСЖ. За 6 месяцев, указанных в предостережении, сдвинуть сроки и построить новую систему ГВС в доме невозможно, поэтому просим переносить сроки предостережения, Роспотребнадзор пока соглашается.

Для себя разбили работы по горячей воде на 3 этапа:
1. ИТП;
2. Замена магистралей и розливов силами регионального Фонда капремонта;
3. Замена стояков в квартирах за счет субсидии от города.

Дом один, система одна, а 3 вида разных работ, с разными исполнителями. Если что-то не заработает, с кого потом спрашивать? Здесь тоже помог Фонд капремонта. Во время проектирования своих работ подключились и помогли запроектировать дальнейшую замену стояков. Проектировщики отталкивались от параметров работы нового источника воды (ИТП), делали расчет магистралей и розливов, учитывая последующие работы по замене стояков. На выходе получаем единую эффективную систему горячего водоснабжения.

Сравнение со спецсчетом

Работы по ГВС уже произведены, поэтому можем оценить. Максимальная цена контракта по тендеру на замену ГВС составляла около 15 млн. рублей. Фактически, после приемки работ, нашего и строительного контроля, надзора Фонда, исполнительная смета стала в 2 раза дешевле. Около 7,5 млн. было сэкономлено. Со спецсчетом мы не нашли бы людей на эти работы за такую сумму, да еще и в такие короткие сроки. Дополнительный неочевидный бонус: вопросы по 5‑ти летней гарантии адресуем не себе, а в Фонд. Уже вылезали пару моментов, в течение недели они успешно разрешались.

Предыдущие посты серии:
➜ Доход от владельцев водоматов
➜ 15 млн на благоустройство придомовой территории с помощью ТОС
➜ Строительство ИТП за счет ресурсоснабжающей организации
➜ Бонусы от провайдеров
➜ Доход от рекламы на крыше и других рекламодателей
➜ Проверка расчетов ресурсоснабжающей организации
➜ Внимание к коэффициентам на общедомовых счетчиках
➜ Благоустройство двора за счет депутатов
➜ Возмещение за негативное воздействие на многоквартирный дом

Сообщение Секреты экономии ТСЖ: капремонт в более ранние сроки (переносы на 2024 и 2025) появились сначала на ЖКХ Ньюс.