Председатель правления ТСЖ «Московская 8» (г. Рязань) Михаил Иванович Никитин рассказал о том, как их дом пришел к решению о созданию ТСЖ, каких ошибок следует избегать и когда собственникам стоит задуматься о смене способа управления.

Характеристика дома: год ввода в эксплуатацию – 2013, 17 этажей, 151 квартира и 33 нежилых помещения, общая площадь здания 10152,1 кв.м.

Почему собственники решили выбрать этот способ управления?

По моему мнению, способ управления «Товарищество» – наиболее эффективный из всех способов управления (сейчас не берем в расчет непосредственное управление).

Собственники устали от недобросовестных УК, постоянной беготни и обращений по вопросам, связанным с обслуживанием дома, постоянными отговорками о нехватке средств на содержание, отсутствием должного контроля администрацией за исполнителями, некачественно выполняемыми работами.

Преимущества ТСЖ:
а) в прозрачности за доходами и расходами средств;
б) в оперативности реагирования на заявки и обращения собственников (за почти год существования была всего одна заявка, поданная через ГИС ЖКХ от иногороднего собственника, касающаяся оплаты и квитирования);
в) впервые за время управления домом на счету есть денежные средства, которые можно тратить на ремонт и обслуживание, улучшение и предупреждение именно в то время, когда это необходимо;
г) в оперативности принятия решений;
д) в выборе качественных материалов, а не дешевых;
е) в складском запасе инструментов, инвентаря, расходников;
ж) в выборе и контроле подрядчиков.

Были ли финансовые трудности при создании товарищества?

При создании ТСЖ основные затраты были на проведение ОСС. Для создания, конечно, нужна компьютерная техника, сканеры, изготовление печати, покупка токена для ЭЦП, оплата пошлины для регистрации.

У нас собственники, входившие ранее в совет дома, а потом предлагаемые для правления, имели и компьютеры, и сканеры (дома, или на работе), обладали необходимыми знаниями по использованию программ, запасами бумаги для печати бланков решений, протокола, приложений, Устава и прочего, поэтому на этом сэкономили.
Ранее нами для проведения ОСС на базе LibreOffice была реализована функция изготовления именных бланков решений, а также табличка для подсчета выданных/полученных решений, а также результатов голосования по вопросам повестки, которую впоследствии адаптировали для общего собрания членов ТСЖ.

У меня был токен ЭЦП (покупался для себя на ИП), была ЭЦП ФЛ, что позволило обойтись без нотариуса и подать бесплатно документы на регистрацию в электронном виде.

Печать изготовили с отсрочкой платежа, когда на ТСЖ появятся средства (на личных контактах). Так что финансовых проблем в нашем случае при создании ТСЖ не было.

Потребовалось ли мотивировать других собственников для смены способа управления?

Мотивация собственников практически не требовалась, УК все сделала за нас. В последнее время дом практически перестал обслуживаться, вплоть до прекращения уборки МОП и придомовой территории. УК вывешивала объявления, что покидает дом, что для дальнейшего обслуживания нужно больше денег, но обосновать толком повышение размера платы до желаемого уровня не смогла.

Мы взяли за основу калькуляцию соседнего дома со схожими техническими характеристиками (у нас был наглядный пример обслуживания соседнего дома ТСН) и рассчитали размер платы для своего дома, который оказался ниже, чем предлагаемый УК, за который они были бы согласны работать.

Проблем особых по проведению собрания и получению требуемого количества голосов (более 60% от всех собственников) за создание ТСЖ не было.
Правда, потом некоторые собственники отказались вступать в члены ТСЖ, мотивируя тем, что голосовали за эксперимент и хотят посмотреть, что у нас получится.

Как отнеслись органы власти к переходу дома в ТСЖ? Может быть, оказывали помощь или наоборот, чинили препятствия?

Со стороны ГЖИ препятствий не было. Опять же, я являюсь членом общественного совета при ГЖИ, меня там хорошо знают. Сейчас я возглавляю РОО РЦОК в Рязанской области. Поэтому ГЖИ была оказана определенная поддержка в создании ТСЖ.

УК в нарушение ДУ пропустила срок уведомления председателя и собственников по расторжению ДУ. Хоть ей и хотелось поскорее прекратить обслуживание, которого толком не было, пришлось ожидать результатов собрания по созданию ТСЖ, регистрации юр. лица, и только потом наш дом был исключен из реестра лицензий.

Как прошла регистрация ТСЖ в налоговой?

Регистрация ТСЖ прошла дистанционно.
У налоговой были вопросы (мы регистрировали ТСЖ не на квартиру председателя, а на нежилое помещение, являющееся ОИ). Требовалось предоставить согласие собственника, подающего заявку, хотя на повестку ОСС ставился вопрос о предоставлении данного помещения в пользование ТСЖ, и было получено согласие собственников (это отражено в протоколе). Налоговая посчитала, что этого недостаточно, и нам пришлось повтороно подавать пакет документов.

Мы подавали документы, сканируя в многостраничный TIFF. Однако, как потом оказалось, допустимо подавать и в формате PDF.

Бланк заявления можно распечатать и заполнить на бумаге, либо сформировать в электронном виде, используя специальную программу, либо сервис.

Какие трудности встретились на старте создания ТСЖ?

Так как мы приступили к управлению МКД с 1 января 2024, то сразу же возник вопрос— на какие деньги производить уборку МОП и придомовой территории от снега.
Вот тут все веселье и началось…

1. От 3 до 5 дней заняло открытие счета в банке (не забываем, что первую декаду никто не работает).

2. Для сбора денежных средств ЕИРЦ (у нас он в ведении ОМСУ) необходимо заключить договоры с РСО и получить «одобрямс» от администрации. Как только надо заключать договоры, каждая РСО «тянет одеяло на себя» и включает выгодные ей условия договора. Пришлось настоять на том, что достаточно подачи заявки для заключения договора, и тогда заветная отметка будет на «бегунке», который предоставляется в ОМСУ, и после этого со всеми «штемпселями» идёшь в ЕИРЦ, и они принимают документы, чтобы подготовить договор для сбора денег с населения.

В итоге реально счета людям были выставлены за февраль, а уже в марте произведен перерасчет и доначисление за январь… В общем, 2 месяца без денег.

Спас бы ГИС ЖКХ (Госуслуги.Дом), если бы большинство пользовалось сей информационной системой. Сейчас приходит аналитика, из которой следует, что «проникновение» Госуслуги.Дом на нашем МКД составляет жалкие 19%. И это в то время, когда ГЖИ и СМИ вещают об этих ресурсах. Полагаю, что таких домов большинство.

3. Конечно, со шляпой по подъездам не ходили и во дворе не стояли, но в местном чате просили народ, кто сколько сможет и кому сколько не жалко, кинуть на расчетный счет для «поддержания штанов» закупки уборочного инвентаря, соли и прочего остро необходимого.

4. С дворником и уборщицей расплачивались денежными средствами, полученными от интернет-провайдеров, естественно, с последующим возмещением. Благо ранее общим собранием было принято решение о взимании платы.

5. Отсюда вывод — организовывать ТСЖ объективно лучше в период с мая по сентябрь, до снега, тогда будет больше времени на «раскачку».

Расскажите, пожалуйста, подробнее про трудности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, о которых Вы упомянули.

Ни с одной РСО договора с первого раза заключить не удалось. В договорах были в основном условия, благоприятные для РСО, приходилось в протоколах разногласий менять формулировки, обосновывая нормами из НПА, которые «ресурсники» не хотели бы выполнять.

Мы практически год не можем заключить договор с ГРО, которая ведет себя недобросовестно, не предоставляет запрашиваемую информацию, в частности, расчет образования стоимости. А вместо согласования разногласий, строчит в ГЖИ, ОМСУ и прокуратуру жалобы, что ТСЖ такое–сякое не заключило договор на ВДГО. Но в то же время и в суд идти не хочет. Став монополистом, ведет себя, как «хозяин жизни», а тут какое-то ТСЖ ей поперёк слово молвит.

Если, конечно, не заморачиваться всеми вопросами, то договоры можно заключить в один день. Но когда видишь вопиющую несправедливость и имеешь представление о том, что должно быть и что от тебя требуют – просыпается сопротивление и желание отстаивать свои интересы.

Как ТСЖ организовало взаимодействие с жильцами, чтобы решать возникающие проблемы?

Группа и чаты, организованные для общения при управлении УК, плавно перешли к ТСЖ. Благо создавались собственниками, не имеющими отношения к УК. В них происходило обсуждение повесток собраний, создания ТСЖ и теперь происходит взаимодействие с собственниками, впрочем, телефонные звонки и личные сообщения никто не отменял. Видимо, с советских времен еще повелось, что письменно люди ленятся подавать обращение — им «проще позвонить и высказаться».
Есть, конечно, ситуации, по которым настаиваешь на подаче письменного обращения, и бывает (о чудо), что вопрос отпадает сам собой.

Заметили ли собственники изменения, которые начали происходить в доме?

Большинство изменений подавляющему числу собственников незаметно. Конечно, размещаются фотографии о ремонте, или замене инженерных сетей и устройств, какие-то работы на ОИ. Но в основном людей интересует уборка, то, что ежедневно видно невооруженным глазом, и по этим работам возникают вопросы недопонимания. Но если в УК в основном делали упор на уборку и по остаточному принципу обслуживали ОИ, то с приходом к управлению ТСЖ принцип поменялся. Людям приходится объяснять, что выполнять скрытые работы не менее, а иногда и более важно, чем те, что они видят.

Мы уже положили новый асфальт по отмостке, где в дождливую погоду и при таянии снега вода затекала в подвал. Начали переделывать ограждение приямков от попадания осадков и предотвращения несанкционированного доступа.

Что-то кардинальное сделать пока не получается из-за недостаточности средств, планируем за зиму подкопить и уже по весне переделать деформационные швы и входы в подъезды. Как у нас это получится или нет – время покажет.

Как Вы выбираете подрядчиков для ремонта? Как контролируете их работу?

Некоторые подрядчики перешли «по наследству» от УК (лифтовики, обслуживание вентканалов). Другие подрядные организации отбираем по критериям цена/качество + отзывы на их работу. Всегда можно договориться, если у обеих сторон есть на то желание, а если нет, то всегда можно найти иного подрядчика.
В любом случае, составляем сперва договор, в котором стараемся прописывать все условия по максимуму, только затем предоплата, выполнение работы, приемка и окончательная оплата. С теми, кто просит 100% предоплату, принципиально не работаем, чтобы потом это не стало нашей головной болью.

Контроль или проводится периодически в процессе выполнения работы или после окончания, если нет скрытых работ. С некоторыми подрядчиками перешли на выполнение работ из материала заказчика, потому что так получается дешевле. Ты сам знаешь, где купить качественный материал по лучшей цене, а не отдаешь на откуп подрядчику, которому, по большому счету, все равно, лишь бы еще и подзаработать на материале.

В доме есть спецсчет. Как решилась его судьба при смене способа управления?

Да, на спецсчет мы перешли ранее, когда нашим домом управляла УК, и чтобы при ее смене не возникли трудности, выбрали владельцем счета ФКР. Собранием определили порядок размещения денежных средств на минимально неснижаемый остаток и периодичность для получения дополнительного дохода. Теперь ФКР исполняет решение ОСС. Правда, изначально они этого делать не хотели, но мы при должной настойчивости и способствовании надзорных органов добились своего.
Сейчас рассматриваем вопрос о переводе спецсчета на ТСЖ.

Как теперь происходит взаимодействие с городскими властями и другими контролирующими органами? 

Взаимодействие с контролирующими и надзорными органами происходит в штатном режиме. Главное, не «плавать» сильно в жилищном законодательстве, тогда на любое избыточное требование найдется ответ со ссылкой или на НПА, или на судебное решение, что в свою очередь уменьшает «пыл» и желание понудить за счет средств собственников делать то, что они не обязаны, или обязаны не в полной мере.

Если бы пришлось повторить этот опыт, то что бы Вы сделали иначе?

1. Однозначно создание ТСЖ в другой период года (отсутствие на первых порах средств, но увеличение работ, требующих оплаты).

2. Попробовать заранее получить у РСО документы или договоры для предварительного изучения, чтобы понять, на что писать протоколы разногласия, не теряя времени.

3. Особо тщательно, с прицелом на возможное увеличение цены, провести расчёт стоимости работ/оказания услуг (составить смету/калькуляцию).

4. Долго и нудно поработать с уставом, если сам не разбираешься – обратиться по компетенции, предусматривая различные ситуации.

5. Правление и ревизионная комиссия должны реально работать, а не быть для «мебели», оказывать помощь председателю, критикующих и без них будет предостаточно. На одном председателе далеко не уедешь.

6. Возможно, при отсутствии достаточных знаний, на первых порах заключить договор консультирования или нанять управляющего.

7. Самому разобраться или опять же определить лицо или организацию, оказывающую помощь в заполнении ГИС ЖКХ.

8. Несколько раз подумать, стоит ли связываться и взваливать на себя обязанности и ответственность, морально быть готовым.

Какие практические советы, лайфхаки можете дать тем, кто только планирует создать ТСЖ?

1. Подумать.
2. Очень хорошо подумать, взвесить, посоветоваться с родными, близкими и соседями.
3. Заручиться поддержкой активных собственников.
4. Рассмотреть вопрос вступления в ассоциацию, если таковая есть в населенном пункте/области.
5. Не бояться и повышать свое образование в сфере ЖКХ (читать профильные каналы).
6. Понимать, что ТСЖ будет отнимать определенное время, и его надо предусмотреть.
7. Обязательно найти себе замену (ситуации бывают разные – отпуск на море, болезнь и пр.) на время отсутствия.
8. Обладать стрессоустойчивостью (если человек эмоциональный, то лучше отказаться, ибо придется общаться с разными людьми, и не все из них всегда адекватны).
9. Можно взвалить все принятия решений на правление, то есть решения по всем вопросам, в том числе финансовым, принимаются коллегиально с составлением протокола, а председатель только исполняет решение правления и оперативное руководство в ограниченном объеме, дабы частично снять ответственность и себя разгрузить.
10. Привлекать к управлению больше собственников, чтобы у каждого создалось впечатление, что он тоже принимает участие в управлении домом (ощущал причастность).
11. Не взваливать все на себя!

И последний вопрос: как бы Вы советовали другим определять готовность дома к созданию ТСЖ?

Приведу ряд признаков:
1. Неудовлетворенность качеством и периодичностью обслуживания дома УК.
2. Грубое и хамское общение со стороны УК при личной беседе.
3. Постоянные жалобы на отсутствие денег.
4. Отсутствие прозрачного отчета по выполнению работ/оказанию услуг.
5. Отсутствие ежемесячно подписанных актов о выполнении работ/оказании услуг.
6. Отсутствие экономически обоснованной сметы (калькуляции), понятной собственнику.
7. Сокрытие информации о материалах, которыми выполняются работы.
8. Проведение осмотров без представителей собственников, или отсутствие осмотров, неуведомление о предстоящих осмотрах.
9. Отсутствие проверок качества работ, выполняемых подрядными организациями или сотрудниками УК.
10. Наличие повторных работ, проведенных по устранению недостатков за счет собственников.
11. Невозможность проконтролировать доходы и расходы УК по статьям.
12. Отписки на жалобы и обращения.

Кроме того, сюда можно отнести любые другие объективные обстоятельства, свидетельствующие о «революционной ситуации», когда УК не может добросовестно управлять/содержать, а собственники не хотят управления такой УК и какой-либо любой другой, потому что «гладиолус» УК в конечном счете заточена, как и все коммерческие структуры, на получение прибыли.

Другие интервью рубрики:
➜ Как создавалось ТСЖ «На Горячева» (г. Омск) 
➜ Как создавалось ТСЖ “КАРЛА МАРКСА 117” (г. Вологда)
➜ Как создавалось ТСН “Гастелло, 12” (Удмуртия)
➜ Как создавалось ТСН «Курортный проспект, 94/60» (г. Сочи)
➜ Как создавалось ТСЖ «Панорамы залива» (г. Санкт-Петербург)

Сообщение Как создавалось ТСЖ «Московская 8» (Рязань) появились сначала на ЖКХ Ньюс.