Управляющие организации, ставшие плательщиками НДС в 2025 году, массово начали включать налог в платёжки без решения общего собрания собственников. Суды по всей стране — от Ростова до Ханты-Мансийска — как правило, признают такие действия незаконными. А Конституционный Суд РФ в постановлении № 41‑П от 25.11.2025 указал: одностороннее увеличение цены договора на сумму НДС нарушает конституционные принципы справедливости и равенства сторон. Разбираем, почему УК проигрывают, что требует закон и как теперь регулировать плату за содержание в новых налоговых условиях.

Постановление КС РФ от 25.11.2025 № 41‑П: НДС — не повод для автоматического повышения цены

Дело, из-за которого вопрос попал в поле зрения Конституционного Суда РФ, не связан с управлением МКД, но в постановлении № 41‑П от 25.11.2025 содержатся важные разъяснения, вступающие в силу немедленно и распространяющиеся на тех, кого коснулись изменения в налоговом законодательстве.

Кратко предыстория: банк ВТБ и компания «Ситроникс Ай Ти» заключили долгосрочный договор на использование программного обеспечения. Цена была фиксированной и не включала НДС, так как на тот момент такая операция им не облагалась. Через год государство отменило льготу и ввело НДС в 20%. «Ситроникс» выставил Банку ВТБ счет на дополнительную сумму (этот НДС), а банк платить отказался, ссылаясь на твердую цену в договоре.

Вопрос для Конституционного Суда от ВТБ: может ли поставщик в одностороннем порядке требовать увеличения цены старого договора из-за того, что государство ввело новый налог, если покупатель не может этот налог принять к вычету (то есть по сути несет чистые убытки)?

Логика Конституционного Суда РФ в упрощенном изложении:

• Свобода договора – это конституционный принцип. Стороны сами договариваются о цене (ст. 424 ГК) и несут связанные с этим риски.
• НДС – это косвенный налог. По своей экономической сути его окончательным плательщиком является конечный потребитель. Производители и продавцы выступают его сборщиками: они платят налог в бюджет с полученной выручки, но имеют право вычесть из него тот НДС, который сами заплатили своим поставщикам. Таким образом, налоговая нагрузка по цепочке перекладывается на того, кто не может его вычесть – конечного потребителя.
• Налоговая обязанность возникает из закона, а не из договора. Если закон меняется и появляется обязанность платить налог, поставщик должен его заплатить, даже если это не было учтено в цене договора. Он не может просто проигнорировать новый закон.
• С одной стороны, поставщик оказывается в сложной ситуации: он вынужден платить налог, который не закладывал в свои расходы, что ведет к убыткам.
  С другой стороны, подход, принятый Верховным Судом в споре ВТБ и «Ситроникса» (что цена автоматически увеличивается на сумму НДС), тоже несправедлив. Он игнорирует то, что покупатель (ВТБ) не может применить налоговый вычет и несет все бремя этого нового налога.
• Существующие механизмы не работают:
  — Статья 451 ГК РФ (изменение/расторжение договора из-за существенного изменения обстоятельств) применяется редко и с большими ограничениями, она не подходит для таких ситуаций.
  — В законах, вводящих новые налоги, нет переходных положений для старых, долгосрочных договоров.

Вывод Суда: совокупное применение оспоренных норм выявило пробел в правовом регулировании. Этот пробел допускает несправедливые последствия: поставщик может необоснованно обогатиться, а покупатель – нести неоправданные расходы. Это нарушает принципы равенства, соразмерности и справедливости.

Конституционный Суд постановил:

— Признать оспоренные нормы не соответствующими Конституции РФ в той части, где из-за правового пробела допускается взыскание с покупателя полной суммы НДС, который он не может принять к вычету.

— Обязать федерального законодателя исправить этот пробел, внеся соответствующие изменения в законодательство.

До принятия новых законов установить временный порядок разрешения таких споров:

• Если стороны не могут договориться полюбовно, поставщик может обратиться в суд с требованием увеличить цену договора, но не на всю сумму НДС, а только на половину от суммы налога, подлежащей уплате в бюджет.
  Право на такое увеличение есть только если исполнение договора в новых условиях причиняет поставщику существенные имущественные потери; покупатель, не имеющий права на вычет НДС, отказался от изменения или расторжения договора.
• Цена в договорах с физическими лицами (не-предпринимателями) увеличиваться не может.

Управляющим организациям, планирующим повышать плату за содержание жилья на НДС без решения общего собрания, стоит учесть эту позицию. Судебная практика до этого момента была противоречива, теперь же суды должны будут учитывать временные правила.

Арбитражные суды: одностороннее включение НДС без ОСС — нарушение

С начала 2025 года управляющие организации, ставшие плательщиками НДС, массово начали включать его в платёжки без решения общих собраний. Госжилинспекции реагировали предписаниями — УК оспаривали их в судах.
Разбираем ряд свежих дел из разных регионов. Итог: везде отказ в удовлетворении требований УК.

Общий вывод.
Суды исходят из следующего:
— Размер платы за содержание утверждается ОСС (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
— Даже при изменении налогового режима УК вправе и обязана инициировать собрание (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
— Одностороннее включение НДС — нарушение лицензионных требований и договора управления.

Исключение из общей практики
На момент подготовки материала известно одно отклоняющееся решение: дело № А59–1015/2025, где суд поддержал управляющую организацию из Сахалинской области, включившую НДС в платёжку без решения ОСС, ссылаясь на экономическую природу НДС и ст. 424 ГК РФ. Однако эта позиция не учитывает более позднюю позицию Конституционного суда и устоявшуюся практику по всей стране. Дело находится на кассационном рассмотрении. Пока это дело — изолированный случай, не отменяющий общей тенденции.

Практика из ХМАО: семь дел — единая позиция судов и надзора

В Ханты-Мансийском автономном округе Служба жилищного и строительного надзора провела серию проверок в отношении ООО УК «СургутСервис», которая с ноября 2023 года перешла с упрощённой системы налогообложения (УСН) на общую систему налогообложения и начала в одностороннем порядке включать НДС в плату за содержание жилого помещения — без согласования с собственниками.

Это привело к рассмотрению семи отдельных дел, рассмотренных в разных инстанциях: дела № А75–13142/2025, А75–11698/2025, А75–11700/2025, А75–7422/2025, А75–6690/2025, А75–5641/2024, А75–15136/2024.

Суть спора и правовая позиция судов
Во всех делах УК ссылалась на изменение налогового статуса — с ноября 2023 года она утратила право на УСН и обязана платить НДС. По её логике, это автоматически давало право добавлять 20% НДС к ранее утверждённому собственниками тарифу, поскольку налог — публично-правовое обязательство.

Однако суды всех инстанций — от первой до кассационной — единогласно отклонили эту позицию и поддержали Службу жилищного надзора по следующим основаниям:

• Размер платы за содержание утверждается только на общем собрании собственников (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
• Даже при изменении налогового режима УК она не вправе в одностороннем порядке увеличивать плату, если это не предусмотрено договором управления или решением ОСС.
• УК имела право инициировать собрание (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), но этого не сделала.
• Включение НДС повлекло фактическое увеличение платы, что нарушает лицензионные требования (Положение № 1110).
• Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ № 22 (2017) и Пленума ВАС РФ № 33 (2014), налоговая нагрузка должна закладываться в изначальную цену договора, либо условия пересмотра цены согласовываются сторонами — в том числе через ОСС.

Особенности практики из ХМАО
Здесь речь не о вступлении в силу ФЗ № 176-ФЗ с 01.01.2025, а о собственном превышении УК лимита по УСН, произошедшем ещё в ноябре 2023 года.
Тем не менее, логика судов идентична случаям, связанным с новым законодательством: смена налогового режима — не основание для одностороннего повышения платы.
Даже неисполнение первых предписаний привело к повторным предписаниям, а все попытки УК оспорить их — проиграны на всех уровнях.
В деле А75–5641/2024 Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы (определение от 19.06.2025), что закрепило устойчивую судебную линию.

Вывод
Практика из ХМАО ценна тем, что демонстрирует: не имеет значения, почему УК стала плательщиком НДС — из-за закона или собственных доходов. Главное — любое изменение размера платы требует решения ОСС. Надзорные органы в этом регионе действовали последовательно, а суды — чётко и единообразно.

Заключение

Судебная практика и позиция Конституционного Суда РФ сформировали единый правовой подход: налоговое бремя, возникшее вследствие изменения законодательства, не может автоматически перекладываться на контрагента, если это не предусмотрено договором или специальным решением сторон. В сфере ЖКХ таким «решением сторон» выступает общее собрание собственников. Любое отклонение от этого порядка нарушает как жилищное законодательство, так и конституционные гарантии справедливости и предсказуемости правового регулирования.

Опубликовано 25.11.2025. Обновлено 24.12.2025

➜ Подписаться на канал автора в Telegram или MAX

Сообщение Можно ли навязать НДС собственникам без решения ОСС? Судебная практика и позиция КС РФ появились сначала на ЖКХ Ньюс.