Распространены два основных мифа о плате за содержание жилья: первый утверждает, что нужно платить исходя из доли в общедомовом имуществе, а не площади квартиры, второй предполагает включение стоимости коммунальных ресурсов, используемых для обслуживания общего имущества, непосредственно в оплату за содержание жилья. Оба утверждения ошибочны и противоречат действующему законодательству.

Миф 1. Жильцы требуют начислять им плату за содержание и ремонт с квадратных метров доли в общем имуществе, а не с квартиры

Это заблуждение довольно безобидное, но все равно распространённое.

Правила содержания общедомового имущества №491 закрепляют обязанность собственников нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество. Хотя в словарях слово «соразмерность» имеет значение «пропорциональность», поклонники мифа считают, что слово «соразмерно» значит «равно».

Минстрой РФ в своем письме от 30.12.2016 № 45049-АТ/04 разъяснял, как образуется размер платы за содержание жилья и как он оплачивается:

• для определения размера платы, предлагаемого к утверждению на общем собрании, годовая сумма затрат делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности;
• так как доля в праве общей собственности на общедомовое имущество пропорциональна размеру квартиры, то размер платы за содержание для собственника конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество.
• таким образом, для расчета размера платы за содержание и ремонт i‑того жилого помещения для собственника используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования.

Разъяснения Минстроя

Подробные разъяснения даны в письме Минстроя России от 29.09.2025 № 57757-ДН/04:

• Размер платы за содержание жилого помещение собственника помещения в МКД пропорционален доле указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в таком доме пропорциональна площади помещения указанного собственника.
  Следовательно, размер платы за содержание жилого помещение собственника помещения в МКД пропорционален площади помещения указанного собственника.
• Доля в праве общей долевой собственности определяется как отношение площади жилого или нежилого помещения конкретного собственника к сумме площадей всех жилых и нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
• Необходимо отметить, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД не имеет размерности, в том числе не измеряется в единицах площади (м²).
• При этом из состава общего имущества в МКД, определенного частью 1 статьи 36 ЖК РФ, следует, что общее имущество не может измеряться в каких-либо единых единицах измерения, поскольку к такому общему имуществу относятся в числе прочего помещения, земельный участок, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. Указанные объекты не могут обладать количественными характеристиками, выраженными в одинаковых единицах измерения.
• Следовательно, какой-либо количественной характеристики общего имущества в МКД, выраженной в определенных единицах измерения, не существует. В том числе количество общего имущества в МКД невозможно измерить в единицах площади (м²).
• В этой связи заявления, что при определении размера платы за содержание жилого помещения, подлежащей внесению собственником конкретного помещения в МКД, необходимо утвержденный общим собранием собственников помещений в МКД удельный размер платы за содержание жилого помещения в рублях с квадратного метра, умножать на площадь именно доли общего имущества в МКД, принадлежащей такому собственнику, некорректны, не основаны на законе.

Дальше ведомство про период для расчета размера платы.
В целях утверждения размера платы за содержание жилого помещения определяется общий размер расходов, необходимых для финансирования услуг и работ по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД в течение года.
Рассчитанный объем финансирования делится на 12 месяцев в целях определения размера платы за содержание жилого помещения, подлежащей внесению совокупно всеми собственниками помещений в МКД за месяц.
Тем самым в числе прочего обеспечивается исполнение требования части 7 статьи 156 ЖК РФ, устанавливающей, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД устанавливается на срок не менее чем один год.
В случае расчета размера платы за содержание жилого отдельно за каждый месяц размер такой платы в каждом месяце будет различным, поскольку эксплуатация МКД в различные периоды требует проведения различных работ. Например, в зимний период производится уборка и вывоз снега, в летний период производится текущий ремонт крыши, фасада, иных элементов общего имущества в МКД, осуществляется подготовка внутридомовой системы отопления МКД к отопительному периоду.
Во избежание ежемесячного изменения размера платы за содержание жилого помещения размер такой платы рассчитывается на год, после чего делится на 12 месяцев.

Вывод ведомства: при утверждении размера платы за содержание жилого помещения в рублях с квадратного метра в месяц размер платы за содержание жилого помещения, подлежащий оплате собственником помещения в МКД, утвержденный размер платы в рублях с квадратного метра в месяц умножается на площадь принадлежащего такому собственнику помещения.
Применение при расчете размера платы за содержание жилого помещения величин площади общего имущества в МКД, площади доли общего имущества в МКД, либо площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, законом не предусмотрено.

Есть и убедительная судебная практика

Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ в решении от 10.04.2019 № АКПИ19–18, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии ВС РФ от 11.07.2019 № АПЛ19–223, указал, что плата устанавливается из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения, и это позволяет учитывать доли в общедомовом имуществе, что соответствует действующему гражданскому и жилищному законодательству:
«доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ)».

Претензии к форме квитанции.
Кто-то даже пытался признать недействительными положения Приказа Минстроя РФ об утверждении примерной формы квитанции № 43/пр. Они считали, что форма приводит к тому, что плату за содержание им приходится оплачивать исходя из площади квартир, а не из доли в праве на общедомовое имущество.
Верховный Суд РФ в решении от 29.07.2019 № АКПИ19–377 отказал в иске: порядок и условия заключения договора управления содержатся в ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая закрепляет, что определение условий такого договора определяется желанием его сторон. Статьи нормативных правовых актов про «соразмерность платы», на которые ссылались собственники, и которым, по их мнению, противоречит утвержденная Минстроем форма платежки, не устанавливают конкретный способ начисления платы за жилое помещение.

Позиция Конституционного Суда РФ.
Конституционный Суд РФ в определениях от 30.09.2019 N 2430‑О и от 24.10.2019 N 2822‑О отказал в признании противоречащими Конституции РФ норм Жилищного кодекса РФ об определении порядка платы за содержание жилья. В этих делах заявители также считали несправедливым то, что нормы допускают возложение на собственника обязанности участвовать в расходах на содержание общедомового имущества несоразмерно его доле в праве общей собственности.

Еще пример из практики судов общей юрисдикции
Жительница г. Омска (С.) решила: УО ошибочно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади ее квартиры в 79,1 кв. м, а не доли в праве на общее имущество, равной 23,82 кв. м. В итоге, руководствуясь своими расчетами, С. продолжительное время вносила платежи за ЖКУ в неполном объеме и накопила задолженность — 16 116 рублей, в том числе по оплате за содержание жилья — 15 636 рублей. Чтобы исключить сумму долга из квитанций, С. обратилась в суд. 
Суды трех инстанций оказались непреклонны: УО правильно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади квартиры С. (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88–1816/2024).
Согласно абз. 5 п. 2 Правил № 75 от 06.02.2006, «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников дома, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого или нежилого помещения.
Также договором управления предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилья устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально площади занимаемого собственником помещения.

Миф 2. Жильцы считают, что в размер платы за содержание уже заложено «ОДН» или плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества, а дополнительные строки от управляющей организации незаконны

Однако часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ прямо говорит:
«Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив, определяется на общем собрании собственников, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи».

При этом в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ исчерпывающим образом написаны все варианты, как рассчитывается размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества:

— по нормативу с перерасчетом по общедомовому счетчику;
— по показаниям автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления, если она есть;
— на основании решения общего собрания – по среднемесячному потреблению с перерасчетом по общедомовому счетчику;
— на основании решения общего собрания – по общедомовому счетчику.

Всё вышеперечисленное касается объема ресурса, а сама ставка плата везде определяется «по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ».

То есть решением собрания спорный размер ежемесячной платы в конкретном денежном выражении не утверждается. Расходы на КР СОИ сильно зависят от фактического потребления, которое собственники не могут предсказать заранее, как и изменение тарифов.

В письме Минстроя России от 10 декабря 2019 г. N 47256-ОЛ/06 разъяснено:

• при начислении платы за жилищно-коммунальные услуги плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, и плата за содержание и ремонт общего имущества начисляются отдельно,
• при направлении собственникам предложений о размерах платы за содержание и ремонт плата за коммунальные ресурсы в этот перечень не входит.

Таким образом, ресурсы, израсходованные при использовании и содержании общедомового имущества оплачиваются сверх утверждённой на общем собрании ставки за содержание и текущий ремонт, хотя само расходование этих ресурсов относится к содержанию жилья, а не коммунальным услугам (речь про управление домом управляющей организацией).

Письмо Минстроя России от 21.10.2024 № 61450-ДН/04  содержит аналогичные разъяснения:
– размер расходов на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества не утверждается на ОСС и определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ;
– Департамент развития ЖКХ Минстроя полагает правильным утверждение на ОСС размера платы за содержание жилья путем определения размера платы за услуги (работы) по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества и указания, что в дополнение к такому размеру платы в составе платы за содержание жилья к оплате предъявляется размер расходов на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества, определенный в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ;
– при этом в платежном документе допустимо указывать плату за содержание жилья в размере, подлежащем оплате собственником помещения в МКД, и отдельными строками с пометкой «в том числе» указывать стоимость каждого коммунального ресурса на содержание общего имущества, подлежащего оплате собственником помещения в МКД.

Важно, чтобы в договоре управления этот момент был внятно прописан, а то у УК могут быть неприятности.

Опубликовано 22.12.2020. Обновлено 07.10.2025

➜ Подписаться на Telegram-канал автора («ЖКХ»)
➜ Больше материалов про плату за содержание жилья

Сообщение Мифы о плате за содержание жилья появились сначала на ЖКХ Ньюс.