Вправе ли УК (ТСЖ, РСО) присылать новому собственнику квартиры платежные документы с задолженностью предыдущего собственника? Что предпринять, чтобы этой задолженности не было на лицевом счете и в квитанциях?  А если дело дошло до суда – что требовать: обязать сделать перерасчет, исключить задолженность или открыть новый лицевой счет без долгов?

Почему в квитанции за ЖКУ долги бывшего собственника

Собственник квартиры обязан вносить плату за ЖКУ с момента государственной регистрации права собственности на нее (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Обязательства предыдущего собственника по оплате ЖКУ могут быть переведены на нового собственника лишь посредством перевода долга. Такая сделка не может быть совершена без согласия нового собственника (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Значит, если в договоре купли-продажи или дарения квартиры нет условия о том, что объект недвижимости передается с имеющимися долгами по оплате ЖКУ, то новый собственник и не должен их оплачивать (за исключением взносов на капремонт). Это касается даже того случая, когда на момент подписания акта приема-передачи квартиры имеется задолженность по квартплате, о которой покупателю известно (определения Первого КСОЮ № 88–23501/2024, № 88–1307/2024, № 88–3120/2024, решение Новоорского районного суда Оренбургской области по делу № 2–26/2020).

А вот выставление задолженности предыдущего собственника по взносам на капремонт новому собственнику квартиры правомерно (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, исключение – бывшие государственные или муниципальные помещения). При этом погашенные долги по взносам на капремонт могут быть взысканы новым собственником со «старого» в порядке регресса (определение Третьего КСОЮ № 88–1371/2023, решение Ленинского районного суда г. Оренбург по делу № 2–3829/2023).

Проблема в том, что расчетные центры (платежные агенты) привязывают финансово-лицевой счет (ФЛС) к квартире, а не собственнику. Собственник меняется – ФЛС остается тот же. В нем может так и «висеть» задолженность бывшего собственника, на которую некоторые УК (ТСЖ, РСО) продолжают начислять пени. С точки зрения закона к новому собственнику эта задолженность и пени не относятся, но заставляют нервничать нового владельца лицевого счета. Малоприятно, если твоя квартира с чужой задолженностью «красуется» в списке должников на стенде в подъезде, и соседи считают тебя злостным неплательщиком. К тому же бывают и такие случаи, когда по ошибке или юридической неграмотности коммунальщики угрожают квартире с долгами предыдущего собственника отключением коммунальных услуг и даже обращаются в суд за вынесением судебных приказов о взыскании задолженности.

Что будет, если попросить УК (ТСЖ, РСО) открыть новый лицевой счет без долгов

Новому собственнику квартиры обязательно нужно обратиться в УК (ТСЖ, РСО) с заявлением об открытии нового лицевого счета, без «старых» долгов.

Но далеко не всегда УК (ТСЖ, РСО) соглашаются открыть новому собственнику новый лицевой счет. Все дело в том, что в действующем законодательстве вообще нет понятия «финансово-лицевой счет» или «лицевой счет» применительно к ЖКУ. Соответственно, нет и установленной законом обязанности УК (ТСЖ, РСО) заводить новый лицевой счет при смене собственника. Этот вопрос регулируется только внутренним регламентом УК (ТСЖ, РСО). 

Можно ли добиться открытия нового лицевого счета без долгов через суд

Можно, но есть нюансы. Если просить суд обязать УК (ТСЖ, РСО) просто открыть новый лицевой счет без задолженности предыдущего собственника, то в иске может быть отказано.

Все дело в том, что финансово-лицевой счет на квартиру и платежка на оплату ЖКУ – это разные вещи. ФЛС – это учетный регистр, в котором накапливается информация о квартире (адрес, характеристики помещения, степень благоустройства, сведения о собственниках, проживающих лицах, настоящих и бывших владельцах ФЛС, применяемых тарифах, нормативах, льготах, история начислений и оплат и пр.). ФЛС открывается на квартиру, а не на конкретного гражданина. Закон не требует открытия нового лицевого счета при смене собственника квартиры (хотя и не запрещает). Ну указаны в нем долги бывшего собственника – и что с того? Это же не квитанция на оплату. Если нового собственника никто не принуждает оплачивать эти долги и не направляет поступающие от него платежи в погашение этих долгов, то и права его формально не нарушаются.

Такая позиция содержится, например, в определениях Второго КСОЮ № 88–28844/2023, Девятого КСОЮ № 88–4372/2021, Ленинградского областного суда по делу № 33–2196/2022, ВС Республики Башкортостан по делу № 33–11996/2020, Саратовского областного суда по делу № 33–10524/2023, Московского областного суда по делу № 33–42425/2023, решениях Новоорского районного суда Оренбургской области по делу № 2–26/2020, Рузского районного суда Московской области по делу № 2–1766/2023, Мытищинского городского суда Московской области по делу № 2–6336/2023, Индустриального районного суда г. Хабаровск по делу № 2–466/2023, Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород по делу № 2–4205/2025, Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2–3550/2023.

Поэтому нужно заявлять суду сразу несколько исковых требований (госпошлиной иски о защите прав потребителей не облагаются):
– Обязать УК (ТСЖ, РСО) открыть новый лицевой счет без указания в нем задолженности предыдущего собственника квартиры.
– Обязать УК (ТСЖ, РСО) исключить недостоверные сведения о размере задолженности в платежных документах.

Даже если суд откажет в удовлетворении требования об открытии нового лицевого счета, то в исключении из платежки недостоверных сведений вряд ли откажет.  Ссылаться в иске нужно на следующее. В платежном документе на оплату ЖКУ указывается, в числе прочего, задолженность потребителя перед исполнителем за предыдущие расчетные периоды (п. 69 Правил № 354). Ни Правилами № 354, ни примерной формой платежного документа, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.01.2018 № 43/пр, не предусмотрено указание в квитанции на оплату ЖКУ задолженности прежнего собственника. Соответственно, указание этой задолженности нарушает права нового собственника, поскольку он не получает достоверной информации о предоставляемых именно ему услугах и размере задолженности по ним.

Такая позиция содержится, например, в определениях Первого КСОЮ по делу № 88–31942/2023, Московского областного суда по делу № 33–44468/2023, ВС Карачаево-Черкесской Республики по делу № 33–834/2023, Девятого КСОЮ по делу № 88–5364/2023, Третьего КСОЮ № 88–13969/2021, Свердловского областного суда по делу № 33–9467/2023, по делу № 33–16596/2018, Седьмого КСОЮ по делу № 88–2814/2021, решениях Кисловодского городского суда Ставропольского края по делу № 2–3078/2023, Ново-Савиновского районного суда г. Казань Республики Татарстан по делу № 2–4697/2023, Ленинского районного суда г. Владивосток по делу № 2–1985/2023, Октябрьского районного суда г. Мурманска по делу № 2–2953/2023.

Приведем пример того, как переформулирование исковых требований позволило собственнице избавиться от долгов прежнего собственника в квитанциях. Изначально П. подала в суд иск о:
– признании незаконными действий УК по отказу в открытии нового лицевого счета;
– возложении на УК обязанности открыть новый лицевой счет, с нулевой начальной задолженностью с даты приобретения П. квартиры.
В удовлетворении этих требований суд отказал. Тогда П. подала новый иск, в котором просила исключить недостоверные сведения о размере задолженности в платежных документах, и суд удовлетворил этот иск (решение Ленинского районного суда г. Владивосток по делу № 2–1985/2023). 

Моральный вред за указание в квитанции долгов прежнего собственника

Собственник может просить суд не только исключить недостоверные сведения о размере задолженности в выставляемых платежных документах, но и компенсировать ему моральный вред, а также оплатить потребительский штраф – 50% от присужденной суммы (ст. 155 Правил № 354, п. 6 ст. 13, ст. 15 Закона о защите прав потребителей). 

Моральный вред по таким делам оценивается в разные суммы. Все зависит от того, как долго УК (ТСЖ, РСО) отказывались аннулировать задолженность прежнего собственника и какие страдания причинили этим новому собственнику. Поэтому, требуя компенсацию морального вреда, следует указывать конкретные факты: игнорирование многократных обращений собственника по поводу отражения в лицевом счете и квитанциях долгов прежнего собственника, моральное давление на нового собственника, требования УК (ТСЖ, РСО) об оплате чужих долгов, начисление пени, угрозы отключения коммунальных услуг, включение квартиры в списки должников и пр.

Так, в определении Третьего КСОЮ № 88–16087/2024 моральный вред за выставление квитанций с долгами прежнего собственника квартиры оценен в 2000 рублей, и еще 1000 рублей составил потребительский штраф. В определении Свердловского областного суда по делу № 33–17552/2023 моральный вред оценен в 10000 рублей, а штраф, соответственно, составил 5000 рублей. В решении Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга по делу № 2–1505/2023 моральный вред оценен в 30000 рублей (от потребительского штрафа истица отказалась). В этом случае собственница два года просила УК аннулировать задолженность предыдущего собственника. Но управляющая организация сделала это только после подачи судебного иска. 

➜ Можно ли взыскать с предыдущего собственника деньги, если оплатил его долг по капремонту
➜ Отказ УК открыть новый лицевой счет при смене собственника

Сообщение Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам предыдущего владельца (+образец заявления) появились сначала на ЖКХ Ньюс.