Верховный Суд РФ рассмотрел новый спор об оплате содержания общего имущества собственником встроенно-пристроенного помещения.

В Татарстане ООО «УютСервис Групп» обратилось с иском к другому юрлицу, собственнику нежилых помещений в МКД, просило взыскать долг 284 097 р. 

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он выяснил, что два спорных помещения являются частью многоквартирного дома, а не отдельными зданиями. Они были построены одновременно с домом и физически связаны с ним.
К такому выводу суд пришел на основании:
— изучения проектной документации дома,
— анализа технических паспортов разных лет,
— проведения специальной технической экспертизы.
Экспертиза подтвердила, что эти помещения изначально были предусмотрены проектом как часть дома и строились вместе с ним.

Апелляционный суд изменил решение и взыскал меньше, так как пришел к выводу, что УО не вправе рассчитывать на плату применительно ко всем спорным площадям. Он иначе истолковал заключение экспертизы, а именно: признаки единства нежилого помещения пристроенной части здания и многоквартирного дома отсутствуют.
Суд указал, что между многоквартирным домом и спорными помещениями есть связь только в части несущих конструкций встроенной части. Пристроенная часть вообще не зависит от дома и может использоваться отдельно, как и встроенная часть. Кроме того, ответчик не пользуется общими помещениями дома, так как у спорных помещений есть отдельный вход. Поэтому, по мнению апелляционного суда, платить за управление и содержание общего имущества нужно только за встроенную часть помещений.
Пристроенная часть составляет 604 кв. м, а встроенная — 481 кв. м. То есть встроенные помещения занимают всего 44,33% от общей площади, за которые и должен платить собственник. 

Кассационный суд с этим согласился.

Верховный Суд РФ удовлетворил жалобу УО, отменил акты апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе первоначальное решение по делу (определение № 306-ЭС24–22309 от 11.04.2025 по делу № А65–2114/2023).

В определении Верховного Суда РФ от 22 июля 2021 г. № 309-ЭС21–5387 по похожему спору указано, что суды должны оценивать экспертные заключения с учетом нормативных требований к составу общего имущества и проектной документации дома.

Согласно Правилам № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме — это пространство, которое определено в проектной или технической документации, не является жилым и не входит в состав общего имущества, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям.

По Инструкции о проведении учета жилищного фонда (приказ Минстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37), признаками единства здания являются:
— общий фундамент и стены с сообщением между частями;
— общее назначение при отсутствии сообщения;
— однородность материала стен;
— общие лестничные клетки;
— единое архитектурное решение.

В рассматриваемом случае многоквартирный дом 1989 года постройки имеет встроенно-пристроенные помещения на первом этаже. Согласно технической документации, эти помещения изначально создавались как единый объект с домом, не имеют статуса отдельного здания и образуют единый комплекс с одним адресом.
Договор управления предусматривает оплату услуг пропорционально площади всех нежилых помещений (925,10 кв. м), включая как встроенную, так и пристроенную части.

Таким образом, поскольку помещения являются единым объектом в составе многоквартирного дома, правовой режим оплаты за встроенную и пристроенную части не может различаться.

Предыдущий случай, дошедший до Верховного Суда РФ

Выше была упомянута другая практика Верховного Суда РФ (определение Верховного Суда РФ от 22.07.2021 № 309-ЭС21–5387 по делу № А50–179/2019), и вот о чем был спор в том случае.

Обращение в суд.
ТСЖ «Попова, 23» из Перми обратилось с иском о взыскании задолженности к организации – собственнику. Товарищество управляет домом, расположенным по адресу: город Пермь, ул. Попова, д. 23, а собственник владеет нежилым административно-офисным зданием по тому же адресу, расположенным на принадлежащем ему земельном участке.
Товарищество полагало, что принадлежащее организации здание входит в состав единого жилого комплекса, в связи с чем ответчик должен нести расходы на содержание общего имущества.

Чтобы понять, относится ли здание ответчика к управляемому товариществом многоквартирному дому, суды назначили экспертизу.

Заключение экспертизы:
Многоквартирный дом и административно-офисное здание не имеют общих строительных конструкций, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи.
Однако стороны совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения. Общий участок тепловой сети и система водоснабжения многоквартирного дома используется для получения коммунальных ресурсов административного офисного здания, что говорит о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи.

Арбитражный суд Пермского края удовлетворил требования ТСЖ частично, взыскав:
– задолженность за тепловую энергию,
– задолженность за вывоз твердых бытовых отходов,
– деньги за опрессовку узла.
В удовлетворении остальной части исковых требований, в том числе о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт, было отказано.

Апелляционный суд и суд округа оставили жалобу ТСЖ без удовлетворения.
Суды посчитали, что использование теплового пункта, а также прохождение инженерных коммуникаций через многоквартирный дом не является основанием для признания нежилого здания частью многоквартирного дома, поэтому ответчик не обязан оплачивать содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Таким образом, суды пришли к выводу, что спорное нежилое здание, расположенное на обособленном земельном участке ответчика, не является единым объектом с многоквартирным домом, поэтому нет причин признавать ответчика участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ удовлетворила жалобу товарищества:
«результаты экспертизы подлежали должной правовой оценке судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, и которая имела важное значение для рассмотрения спора».

• Эксперты указали, что согласно техническому паспорту нежилого здания, объект экспертизы именуется как пристроенные офисные помещения, а позднее переименован в нежилое административно-офисное здание, что зафиксировано техническим планом.
• ТСЖ отмечало, что услуги по подаче отопления, водоснабжения, водоотведения, подготовке горячей воды, техническое обслуживание нежилых помещений всего комплекса в части управления, ремонта и обслуживания внутридомовых инженерных сетей и оборудования, ЦТП, наружных сетей и обеспечение санитарного состояния помещений имущественного комплекса осуществляются силами товарищества.
• Сведений об изменении фактически технических характеристик объекта, в том числе, о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя ЦТП, расположенный в помещениях дома, а также их обслуживание, в судебных актах не содержится, как и оснований для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.

«По каким мотивам при наличии в заключении экспертов выводов о присутствии отдельных элементов общего имущества, перечисленных в пункте 2 Правил № 491, а также иных обстоятельств по делу, связанных с проектированием и возведением многоквартирного дома со встроенно-пристроенным помещениями как одного строительного объекта и которым также необходимо было дать правовую оценку, позволили судам сделать вывод об отсутствии у многоквартирного дома и здания, принадлежащего ответчику, общего имущества, в судебных актах обоснования не приведено», – указал Верховный Суд РФ.

Товарищество также указывало, что содержит придомовую территорию с 1999 года, предыдущий собственник оплачивал расходы по содержанию общего имущества в отличие от ответчика, который продолжает пользоваться благоустроенной освещаемой охраняемой территорией жилого комплекса, контейнерами для ТБО, расположенными на территории комплекса, осуществляет разгрузочно-погрузочные работы, на территорию комплекса въезжает его транспорт.
При этом плата за содержание для ответчика установлена в 2,5 раза ниже, чем для других собственников нежилых помещений: туда не включена плата за лифты, уборку подъездов.

Всё это осталось без учета нижестоящими инстанциями. Верховный Суд РФ отменил их решения в части отказа ТСЖ и направил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суд удовлетворил требования товарищества полностью:

• Между МКД и нежилым зданием ответчика имеются общие коммуникации, ЦТП, которые обслуживают работники истца, ответчик пользуется придомовой территорией ТСЖ, в ходе эксплуатации в ЦТП возникают потери тепловой энергии.
• Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе содержания
  многоквартирного жилого дома, он должен их оплачивать.

Апелляционный суд оставил жалобу собственника без удовлетворения.

Опубликовано 26.07.2021. Обновлено 16.04.2025

Материалы по теме:
➜ Можно ли установить разный размер платы для жилых и нежилых помещений
➜ Оплачивает ли пристроенное помещение содержание общедомового имущества
➜ Когда пристроенное помещение не оплачивает капремонт

Сообщение Верховный суд РФ про оплату ЖКУ собственником пристроенного здания появились сначала на ЖКХ Ньюс.