Читательница Марина – председатель Правления ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» из Санкт-Петербурга – рассказала о том, почему собственники решили сменить УК от застройщика на товарищество, как им удалось это сделать в огромном доме и каких положительных изменений в жизни МКД они добились сменой способа управления.

Когда было создано Ваше товарищество?

ТСН было создано в 2022 году в результате ОСС (общего собрания собственников), на котором собственники проголосовали за смену способа управления домом. Фактически свою работу ТСН начало с 1 февраля 2023 года.

Как собственники пришли к пониманию, что нужно выбрать именно этот способ управления?

ЖК «ЛЕНИНГРАД» – многоквартирный дом (923 квартиры, более 75 тыс. кв.м.), введенный в эксплуатацию в 2019 году. Застройщик ГК «ЛИДЕР» позиционировал его как дом бизнес-класса, у многих покупателей квартир были сформированы соответствующие ожидания. К своему разочарованию, жители столкнулись с непрофессиональной работой аффилированной с застройщиком управляющей компании, которая оказалась на этом месте с помощью сфабрикованного первого ОСС. Признать в суде недействительность ОСС не удалось, были пропущены сроки исковой давности, хотя свидетелями выступили 27 собственников из тех, чьи подписи были подделаны.

В доме не был создан совет дома, поэтому всю работу УК оценивали трое, всё так же аффилированных с застройщиком, собственников. Именно они подписывали акты. При этом жители постоянно жаловались во все инстанции (ГЖИ, Администрацию района, портал «Наш Санкт-Петербург», прокуратуру и т.д.) на низкое качество оказываемых услуг, массу нерешенных вопросов, связанных с эксплуатацией дома.

В доме образовалась инициативная группа, которая 1,5 года пыталась взаимодействовать с представителями УК. К слову сказать, за это время сменилось три команды управленцев, поэтому каждый раз мы с надеждой думали: «Ну, вот сейчас всё наладится». Мы знакомились, рассказывали всем новым руководителям, какие проблемы видим, как предлагаем их решать, какую помощь готовы оказывать. Нам давали обещания согласовать все в “Лидере”, шло время, а результатов не было. Больше всего беспокоило, что дом был сдан застройщиком с массой недочетов, которые должны были исправить по гарантии (три года на инженерные системы, пять лет – на общестрой). Но юридическое лицо, с которым собственники подписывали ДДУ, почти сразу заявило о своей ликвидации. А аффилированной УК, как мы решили позже, было дано распоряжение «доводить дом до ума» за средства, собираемые с жителей. Никаких работ по гарантии УК не инициировала, интересы собственников не защищала. На судебные иски к застройщику по понятным причинам решились только единицы собственников. Так как не было коллективного представителя, сроки гарантии по инженерным системам благополучно (для застройщика и УК) прошли.

Какие проблемы в доме объединили людей и подтолкнули к смене способа управления домом:

• Качество услуг отопления. Застройщик не сдал ИТП, дом находился в состоянии пуско-наладки, был разбалансирован, оборудование работало частично неисправно;
• Отсутствие работающих систем пожарной безопасности и вентиляции;
• Протечки кровли, технических этажей, террас, систем водоснабжения и водоотведения;
• Отваливающаяся отделка МОП, неукомплектованные системы освещения МОП и дворовой территории;
• Проблемы со складированием и вывозом мусора, уборкой территории от снега, регулярностью уборки МОП (например, паркинг 22 тыс.кв.м не убирался 9 месяцев);
• Проблемы с организацией системы безопасности в МКД (видеонаблюдение, охрана, АДС) и т.д.

Этот замкнутый круг можно было разорвать только кардинально что-то изменив. А самое главное, что мы поняли: пока ежемесячные платежи собирает УК и распоряжается ими на свое усмотрение, голоса инициативных жителей услышаны не будут. Совет дома – это оценка работы УК по факту и очень медленные изменения, низкая степень влияния на них, а хотелось организовать все заново, с нуля пересмотреть все процессы, подрядчиков, планирование ресурсов и т.д. Поэтому возникла идея ТСН.

Расскажите в общих чертах о процессе создания ТСН. 

Первый шаг в создании ТСН – образовать группу людей, которые мотивированы, умеют договариваться и готовы лично выполнить часть работы. Второй шаг – грамотно провести ОСС по смене способа управления домом и почти сразу ОСЧТ по выбору Правления и принятию сметы. Третий шаг – реально придумать и организовать работу по управлению домом.

Мы столкнулись с трудностями и сделали ошибки во всех трех шагах. Но тот не ошибается, кто ничего не делает. Зато мы приобрели опыт, утвердились в основных принципах, построили фундамент для дальнейшего развития. Сейчас даже не верится, что все это удалось преодолеть.

Что помогло добиться результата?

Что нам помогло результативно провести ОСС? Вы не поверите – пандемия. За время Ковида большинство людей вынуждены были зарегистрироваться на ГосУслугах и еще больше погрузились в соц. сети. Мы проводили ОСС через ГИС ЖКХ, для входа туда нужен был пароль от Госуслуг.

Для взаимодействия жителей в доме организовано множество телеграм-ресурсов (чаты парадных, новостной канал, группа по общим собраниям, чат для мамочек и т.д.), так или иначе при желании можно было «постучаться» к собственникам и попросить проголосовать, «не вставая с дивана». Вот это «электронное» взаимодействие с собственниками, доверие к гос. системе голосования и наша активная работа помогли набрать более 60% голосов от нашего огромного дома. Когда мы рассказываем об этом, многие не верят, что это возможно.

Мы провели массу мозговых штурмов и задействовали все возможные каналы коммуникации с собственниками. Ни одна профессиональная УК так не делает, у них просто не хватает мотивации. Инициативная группа твердо решила следовать принципам честного прозрачного голосования. Даже техническая поддержка ГИС ЖКХ удивлялась нашей настойчивости в требованиях по устранению ошибок в системе.

Читателям будет интересно, что Вы сдавали в налоговую для регистрации, ведь ГИС ЖКХ в текущей версии не позволяет сформировать полноценный протокол.

Мы готовили обычный протокол на бумаге, как требует Жилищный кодекс РФ (но без бюллетеней). В ГЖИ тоже сами составляли бумажную версию. Нашим жителям понравилась механика онлайн-голосования. После пандемии как-то все перестроились с бумаги, поэтому и выбрали такую форму голосования. 

Была ли поддержка со стороны органов власти?

К сожалению, мы не нашли поддержки со стороны властей и контролирующих органов, но и противодействия не было. В вопросе проведения ОСС огромное количество нюансов, которые не описаны в нормативных актах, судебная практика противоречивая, однозначные консультации не дает ни один юрист. Все нужно пробовать самим, получать результат и двигаться дальше.

А были ли помехи со стороны управляющей компании?

УК, конечно же, чинила препятствия. В почтовые ящики жителей были положены листовки о том, что мы не профессионалы, что жители не должны делать такой выбор, что все будет только хуже. Когда наступил момент передачи документов по МКД и ключей, то от нас потребовали явиться в офис застройщика (другой конец города) и забрать 12 коробок бумаг. К слову сказать, мы вынуждены добиваться получения документов, необходимых для эксплуатации МКД, в судебном порядке, потому что в тех коробках не было очень многих важных документов. Самое главное, не было акта передачи дома от застройщика в УК, но зато были подписанные акты выполненных работ по договору управления, это означало, что никаких денег ТСН передано не будет.

Какие изменения произошли в доме после создания ТСН?

С момента образования ТСН прошло почти два года. Дом живет нормальной жизнью, у людей в квартирах есть тепло, вода, свет. В МОП производится уборка, понемногу осуществляется ремонт общедомового имущества. И немаловажно – наконец-то ведется работа по устранению нарушений, которые достались в наследство еще от застройщика, в том числе посредством исковой и претензионной деятельности, а не только за счет средств собственников.

Организация работы по дому требует действительно много времени и 100% вовлеченности Правления. При этом все члены Правления – работающие и семейные люди. Порой очень трудно найти 25‑й час в сутках, чтобы доделать то, что задумано. Очень важно создать такую команду нанятых сотрудников, которые будут четко знать свои зоны ответственности, понимать задачи с полуслова, проявлять самостоятельность и нести ответственность за их выполнение. У нас это стало вот-вот получаться. Мы этому очень рады.

Как ТСН организовало взаимодействие с жителями, обеспечило открытость своей работы?

Чтобы жители были в курсе событий, в новостном телеграм-канале ежемесячно выкладывается подробный отчет с фотографиями “было-стало”, также публикуются развернутые комментарии по особым важным вопросам (какие судебные разбирательства ведет ТСН, почему тот или иной вопрос вынесен на очередное собрание – ОСС или ОСЧТ, что планируем делать для улучшения качества услуг и т.д.).

Взаимодействие с жителями по частным вопросам организовано через приложение Кабинет-жителя.рф. Там можно оплатить квитанции, сдать показания счетчиков, подать заявку на услуги и записаться на прием к Управляющему или Правлению ТСН, поскольку ничто не заменит живого общения. Правление всегда готово обсудить любую инициативу, рассказать о текущем положении дел, ответить на вопросы жителей.

Какие советы можете дать тем, кто только планирует создать ТСЖ?

Если вы думаете о создании в вашем доме ТСН, то в вашей команде инициативных жителей обязательно потребуются люди с инженерным, строительным образованием, опытом решения организационных и юридических вопросов, а также те, кто «на ты» с интернетом и соц. сетями, способны грамотно писать и говорить. Но даже если вам кого-то не хватает, а желание организовать ТСН осознанное, и вы точно хотите сделать жизнь в вашем доме комфортной и безопасной, то нужные люди найдутся со временем. Дорогу осилит идущий!

Лайфхак: превращайте возникающие проблемы в задачи. Проблемы истощают эмоционально, а задачи просто нужно планомерно решать, планируя и организуя ресурсы, контролируя сроки.

Другие интервью рубрики:
➜ Как создавалось ТСЖ «На Горячева» (г. Омск) 
➜ Как создавалось ТСЖ “КАРЛА МАРКСА 117” (г. Вологда)
➜ Как создавалось ТСН “Гастелло, 12” (Удмуртия)
➜ Как создавалось ТСН «Курортный проспект, 94/60» (г. Сочи)
➜ Как создавалось ТСЖ «Панорамы залива» (г. Санкт-Петербург)
➜ Как создавалось ТСЖ «Московская 8» (Рязань)

Сообщение Как создавалось ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» (г. Санкт-Петербург) появились сначала на ЖКХ Ньюс.