Член правления ЖСК «Сокольники‑2» Франк Юрий Викторович рассказал о том, как он оказался в сфере ЖКХ и почему хочет, но не может из неё уйти, какие интересные случаи приходится решать, как достигается открытость деятельности кооператива перед жильцами и как повысить лояльность собственников, в чем он видит проблемы отрасли и чем ЖКХ способно помочь в формировании здорового образа жизни.

Как и когда Вы пришли в сферу ЖКХ?

В эту сферу пришел случайно. В 2020 году мне стало известно, что у нашего кооператива очень большие долги перед поставщиками (РСО), шли судебные дела по этому поводу. Кроме того, бывший председатель кооператива стала совершать странные действия (решила кардинально изменить Устав кооператива) и в связи с моими неудобными вопросами стала распространять негативные сведения про меня. В тот момент, кроме любопытства и подозрений, у меня ничего не возникло. Но впоследствии, когда Устав был принят в новой редакции, был подделан протокол Правления и дом передан в другую УК (для чего и менялся Устав). Борьба с новой УК длилась 5 месяцев, именно столько заняло судебное разбирательство. Параллельно мы провели общее собрание по выборам нового Правления. Проблема вышла на уровень города, был скандал – судебное решение о фальсификации, в том числе пропажа «оригинала» протокола. После этого дом вернули нам назад в течение 10 дней. 

Какую цель перед собой ставили, избираясь в правление кооператива?

У меня была цель – за год-два поправить дела кооператива (долги, крыша, подвал и т. д.) и передаться в нормальную УК в нашем районе. Но все пошло не так. Выяснилось, что в районе только две частные УК и они «никакие». 

Что сейчас привлекает в ЖКХ, заставляет оставаться в этой отрасли?

На данный момент в ЖКХ меня ничего не привлекает, мало того – зная изнутри как все устроено, у меня унылый пессимизм насчет будущего в этой отрасли. 70 и более % работающих – мигранты, не имеющие нормальных рабочих навыков. Капремонт повсеместно делается отвратительно. Лучше бы я этого не знал. Хочу уйти, но пока связан обстоятельствами и тем, что жители просят не бросать дом.

Какие основные задачи Вы выполняете в своей работе?

Выполняю абсолютно все задачи:

• Юридические – как истец и ответчик (представитель от ЖСК) в судах, в налоговой, ПФР, прокуратуре, МЖИ и т. д. 
• Хозяйственные – ищу исполнителей, контролирую процессы, часто работаю своими руками (еще в советское время слесарил на заводе, потом был непродолжительное время главным механиком, имеется инженерное образование). 
• Взаимоотношения с жителями по любым вопросам. 

Все вопросы и проблемы – только на мне, потому что в доме нет никого, кто имел бы нужные компетенции или желание помогать. То есть подавляющее большинство поддерживает меня, но тратить личное время (даже за деньги – небольшие, конечно) желающих нет.

Какие самые сложные и интересные случаи Вам приходилось решать?

Случаи тоже можно разделить на несколько тем – юридические и хозяйственные. 

Среди юридических выделяются:

• исковое заявление к наследственному имуществу; 
• взыскание задолженности с несовершеннолетнего (сироты под опекой);
• взыскание долга с человека, который после смерти отца 5 лет не вступал в наследство; 
• первоначальный иск о фальсификации протокола Правления.

Кроме того, сейчас рассматривается дело о признании ничтожными решений собрания от 2009 года, по которому была украдена квартира у департамента имущества Москвы. Дело сложное, уничтожены практически все документы, в том числе первоначальное судебное дело, а из участников в живых остался один человек (в деле соистец вместе со мной). По этому вопросу есть и уголовное дело. Все расходы я беру на себя, в том числе на экспертизы, так как это дело принципа, даже если и проиграю.

В планах – возврат пристройки обратно в дом. Та пристройка в стародавние времена была незаконно отделена (на бумаге) от нашего дома с присвоением нового адреса новыми собственниками.

Среди интересных и сложных хозяйственных случаев можно назвать такие:

• В доме за 30 лет ремонтов в квартирах накопилось столько нарушений, что для восстановления отопления и циркуляции горячей воды пришлось погружаться в теорию и практику всего этого.
  «Сложность и интересность» – это как раз поиск. Последний раз искал три дня – в одной из квартир слесарь вместо обратных клапанов на отводы стояков установил простые переходники, на внешний вид они были одинаковые, пришлось голову поломать. К сожалению, самих собственников наказать нельзя, а в общем чате я данные «виновников» не выкладываю, кроме случаев, когда они сами неадекватные и далее раздувают конфликт. 
• Организационные вопросы по шлагбауму, два года приводил все «к общему знаменателю». Здесь чего только не было: вандализм, полиция, блатные жители-автовладельцы, огромная база телефонов без идентификации и т.д. В своей работе шлагбаум даже применял как действенное средство давления на неплательщиков коммунальных платежей. 

Какие-либо новые технологии Вы используете в своей работе?

Дом старый, ничего нового я здесь применить не могу. Даже если бы захотел, то на это нет и не будет никогда денег. 

Из того, что условно можно отнести к новым технологиям – купил два года назад дорогой тепловизор. С ним решаю много проблем, с отоплением и с ГВС, нахожу неисправности, в общем, вещь просто необходимая в ЖКХ. Недавно даже нашел неисправность в электрощитке – посмотрел и увидел два места, где греется автомат и соединение. Еще случай – в квартире была сырость, тепловизор увидел сверху в квартире, где были трубы в пол заделаны, аномальные тепловые пятна, в этом месте вскрыли плитку, оказались – свищи. 

Еще купил хороший видеоглаз с камерой на щупе. Можно везде подлезть и посмотреть. Даже в труднодоступных или «зашитых» местах: аккуратно сверлится отверстие, туда щуп и все видно.

Остальные приборы по мелочи все тоже куплены: анализатор утечки газа, распылитель, пылесос с циклоном, анемометр, измеритель влажности с функцией определения точки росы и т. д. И жителям это нравится, когда я в случае проблем наглядно им показываю, что и как.

Что еще нравится жителям? Как они оценивают Вашу работу?

Подавляющее большинство жителей поддерживает меня и Правление безоговорочно. Где-то согласны, где-то недовольны, но в целом оценивают положительно:

• при любой ситуации, даже если не касается ЖКХ и/или кооператива, я оказываю помощь. Мне звонят по любым вопросам (от юридических до помощи что-то занести);
• если я нахожу серьезные нарушения, то предлагаю исправить за счет ЖСК; если собственники с этим не согласны, то честно предупреждаю, что при наличии жалоб кооператив заставит все исправить через суд;
• полная открытость в общедомовом чате;
• финансовые вопросы не скрываются, всегда рассказываю, какие работы сколько стоят, прочему так, а не иначе.
  Например, были жалобы по уборке подъездов, где реально надо тратить 50 тысяч в месяц (20% от всего содержания и ремонта), а мы тратим 25 тысяч. Многие говорили, что надо не экономить, пусть убираются лучше, на что я возражал, что надо всегда иметь резерв. И вот ударяет в крышу молния, в первом подъезде выгорают платы управления лифтами, ремонт примерно на 278 тысяч. Этот случай оказался ключевым: уборка или лифт? (или не лифт, а любой другой форс-мажор).
  Сейчас сомнений по финансовым вопросам никто не высказывает. Например, сейчас при капремонте кровли залило 8 квартир. Теперь достаточно нашего слова, что в любом случае мы вопросы по ущербу урегулируем, за счет подрядчика или за наш счет, то есть в беде не бросим. Люди спокойны, нет нервозности, для них создал отдельный чат, где пишу все новости. С 4 квартирами уже урегулировали вопрос; 
• некоторые комплексные работы, где часть работ – ответственность ЖСК, а часть – ответственность собственника, выполняем за счет кооператива. Это тоже влияет на отношение;
• если житель хоть раз столкнулся с проблемой, где я лично или кооператив в моем лице оказал помощь, то это обеспечивает лояльность. 

Можете привести пример создания такой лояльности?

Последний случай – жительница, бывший член Правления, негативно ко мне относилась все три года, проблем не создавала, но постоянно выражала негатив и недовольство. Неделю назад у ее дочери в соседнем доме после капремонта крыши залило квартиру. Там ГБУ “Жилищник” – соответственно, они столкнулись с полным равнодушием со стороны всех этих организаций. Она обратилась ко мне, и я их «за ручку» провел по всем начальным этапам (фиксация звонка в диспетчерскую службу, акт залива от ГБУ, акт осмотра от страховой, замечания на акт осмотра, претензия к ГБУ). И вот теперь она говорит «спасибо» и при встрече улыбается.

Как в целом взаимодействуете с жителями, и какие проблемы чаще всего возникают в общении с ними?

Взаимодействие с жителями я постарался полностью перенести в онлайн-режим, в основном в мессенджеры. Есть небольшая часть собственников с кнопочными телефонами, там общение происходит по СМС.
Этим преследую две цели: всегда остается переписка, можно посмотреть историю и понять, что, как и когда происходило, это уже неоднократно выручало; телефонные звонки – это всегда или неудобно, или потеря времени, которого не хватает. Есть, конечно, упорные жители, которые признают только общение по телефону, в основном это те люди, которые вообще неадекватно общаются. Разговоры с такими я тоже сохраняю, это пригодилось дважды: когда такие жители обращались в полицию со своей версией событий, я давал участковому прослушать реальный разговор, и этого было достаточно.

Основные проблемы в общении с жителями – неадекватность и «я так хочу», а также «блатные» жители, привыкшие к любым своим хотелкам, мигранты и еще категория маргиналов (алкашня и откровенный криминал).
Здесь главное – следовать принципу: не может быть исключений из правил, если житель имеет административный или иной ресурс. Мы всегда добивались своего, хотя и получали неприятные вещи в виде проверок от контролирующих органов, полиции и прокуратуры, или жалоб по деятельности кооператива. Если взять угрозы со стороны маргиналов, то здесь, наоборот, помогают хорошие отношения с местной полицией.

Еще одна проблема – это мигранты. В моем доме из 400 жителей их проживает не менее 50. Люди получают в наследство «убитые» квартиры, ремонт не делают, поэтому такие квартиры можно сдать только мигрантам, и в общем дорого, потому что покомнатно. Создается ощущение, что ходят табунами. Они постоянно меняются, даже собственники не знают, кто в конкретный момент времени у них проживает. Это бедствие.

Поделитесь, пожалуйста, курьезным случаем, который произошел с Вами и собственниками. 

Чтобы прямо курьезный – это примерно полгода назад. Позвонила жительница, кричала, ругалась, войти в подъезде не может, код не работает, таблетка от домофона не срабатывает, тут же прилетела от нее жалоба через единый диспетчерский центр. Я в это время был далеко, поэтому рванул домой. В итоге оказалось, что эта жительница перепутала подъезды (!) и вместо своего ломилась в соседний. Даже не извинилась.

Как Вы оцениваете состояние инфраструктуры в вашем районе и какие проблемы наиболее актуальны?

Сокольники – район «старой» застройки, новостройки можно по пальцам пересчитать. Инфраструктуру именно ту, которая используется людьми каждый день – дороги, тротуары, связь, спортивные площадки и т. д. в целом можно оценить на твердую четверку.
Но в Москве своя специфика – нас сильно возмущает «бесконечная стройка и ремонт» и, конечно, качество работ. Например, у нас во дворе и на парковке поменяли асфальт, новый оказался хуже, чем старый. Каждый год сажают траву (рулонную), дорогие кустарники, которые к концу лета засыхают. Поставили на детскую площадку дорогое ограждение, которое монтируется на болтовые соединения, однако ГБУ использовало сварку, вместо бетонирования просто забивают секции в землю, в результате все шатается, в некоторых местах уже стоит криво.

В Москве сейчас все перевернули с ног на голову: на первое место ставится внешний вид, а все остальное вторично. Например, если есть коррозия на входной двери, то Мосжилинспекция весь мозг проест, чтобы исправить, доложить, и все за 3 дня. А если в подвале все гнилое, болото и ремонтируется абы как, это никого не волнует. Аналогично с протечками с крыши, если после залива все время подкрашивать, то молодцы, хотя в первую очередь надо крышу делать. 

Коммуникации, которые в земле, – полных швах, трубы старые. У нас во дворе за три года копали раз 10 уже. При мне случай: МОЭК выкопал, обнаружился огромный свищ, но на складе не оказалось нужной трубы 100 мм, решили везти 80 мм. Тогда нужны переходники, а они просто отрезали болгаркой края, загнули кувалдой и на сварку. 

Итог кратко: инфраструктура социальная все лучше и лучше.
Самая актуальная проблема – качество работ и компетентность работников.

Какие изменения Вы бы хотели видеть в сфере ЖКХ?

1. Государству необходимо сделать титанические усилия и искоренить коррупцию в этой сфере.
   Из того, что я узнал за эти три года – не воруют только в добросовестных УК, ТСЖ, ЖСК, да и то, если честные люди. Я общаюсь с подрядчиками как ЖСК, и каждый второй сам проявляет инициативу и спрашивает: «вам сколько процентов заложить в смету?». Это катастрофа. Наверняка многие поддаются искушению. 
2. В сфере ЖКХ необходимо избавляться от мигрантов: им наплевать на качество, большинство из них не имеет нужной рабочей квалификации, они понижают планку зарплат для местных, и, как следствие, круг замыкается. 
3. Контроль за управляющими компаниями должен быть не для картинки. На примере Москвы – есть так называемый портал, на который жители скидывают жалобы. Первоначально задумка была хорошая, но сейчас это фарс. То есть “как лежит краска” – это важнее, чем вода в кране, протечка или крысы.
   Главное требование жилинспекторов – фотография нарушения и фото исправленного должны совпадать обязательно по ракурсу. Иногда до 11 вечера мучают требованиями сделать еще раз фото и прислать (ракурс не тот, освещение не то). Наш инспектор ростом выше 180 см и фото делает абы как, поэтому когда мы делаем фото, носим с собой маленькую табуретку, чтобы получить тот же ракурс.
   Еще один случай – в нашем доме по старой плитке покрасили цоколь, что нельзя было делать. Теперь эта краска каждый год облупляется, надо перекрашивать. В очередной раз пришло от Управы распоряжение – покрасить. Цена вопроса – 50 тысяч и три банки  краски (10 тысяч). И вот я сижу в Управе на совещании и при всех говорю, что это же бессмысленная работа, старая плитка там держится, цоколь защищен от дождя, и при капремонте будет замена. И лучше на эти деньги купить дрон для фронта, и это будет правильно. Возникла пауза, и стали обсуждать другие вопросы – а от нас отстали, и мы в этом году первый раз не стали его красить. Может быть меня там посчитали «ку-ку» с которым лучше не связываться, ну и хорошо.

Как ЖКХ повлияло на Вашу эмоциональную сферу? Привело ли оно к выгоранию или стрессу?

В этом плане у меня и положительные, и отрицательные стороны. 

Положительные:

• в ЖКХ пришел волею случая в 2020 году, как раз ковид и ограничения и т. д. У меня в финансовом плане все неплохо, можно вообще не работать (пассивный доход), и поэтому погружение в новую сферу деятельности дало мне толчок для развития и занятия чем-то полезным;
• из-за большой загруженности не осталось праздного образа жизни. Как результат – выпивать стал буквально один раз в месяц, не больше. 

Отрицательные:

• все чаще меня посещает мизантропия, это как у полиции, чаще всего приходится общаться с неадекватными людьми, их мало, но они «пожирают» все время;
• стрессов у меня, наверное, нет (характер и закалка прошлого спасает), но выгорание есть – хочется бросить всю эту канитель. 

Какие навыки и качества необходимы для успешного руководства кооперативом?

Человек должен быть «универсальным», то есть разбираться хоть немного, но во всем. Или мочь и уметь самостоятельно вникать во все процессы (юридические, хозяйственные, управление и т. д., в том числе общение с жителями).
Есть мнение, что надо просто нанимать профессионалов. Но из моего опыта следует, что “профессионалы” косячат много и в итоге некачественно выполняют работы. При этом финансовое положение ЖСК/ТСЖ не позволяет приобретать дорогие услуги и работы.

Как вы поддерживаете свою профессиональную компетентность и продолжаете учиться?

Как инженер еще советской школы, нет проблем по любому вопросу найти всю информацию или документацию, и все самостоятельно изучить. Так, например, сейчас за это лето и осень я стал специалистом по кровле. Помогли семь нормативных документов и семинары Технониколя. Специально «на будущее» ничего не изучаю. Только по необходимости, или при потенциальной проблеме, чтобы заранее подготовиться.

Не все работы можно выполнить своими силами. Есть ли кто-то в штате ЖСК, привлекаете ли для выполнения работ подрядчиков?

В штате у нас никого нет. Я и жнец, и на дуде игрец. По мере необходимости привлекаю давно работающих в этой сфере слесаря и сантехника. Выходит дешевле, чем в штате. Аварийка – общегородская (ГБУ), всегда можно и доплатить, если серьезная авария и до утра ждать нельзя.
Основная проблема с электриками – сложные случаи никто делать не может. Дом старый, ни схем, ни техдокументации. Недавно перестало гореть освещение в третьем подъезде, где-то отвалился «ноль», одного жителя даже ударило током. Опасная ситуация. Пришлось самому два дня разбираться, больше никто не брался, ни за какие деньги. Нашел.

ящик 3‑го подъезда, где-то здесь потерялся «ноль»

В самом кооперативе деньги получают два человека – уборщица и председатель (он же за бухгалтера). Это все копейки, за такие деньги нельзя работать. Уборка – подработка, председатель и бухгалтер – не основное место работы. Занимаемся только потому, что живем здесь. 

Какие изменения в законодательстве или нормативных актах повлияли на вашу работу в последнее время?

С каждым годом добавляется объем работы по отчетности. Это ГИС ЖКХ в основном. Жалко времени на все это. В моем доме приложением и самим сайтом ГИС ЖКХ пользуются мало: три жителя – из любопытства, и одна жалобщица. То есть, этот проект неинтересен основной массе населения. 

В ближайшее время сильно повлияет недавнее введение новых пошлин. ЖСК с ограниченными финансовыми возможностями будет дорого судиться с РСО.

Какие советы вы можете дать молодым специалистам, которые только начинают свой путь в ЖКХ?

Мой совет – «Бегите».
А если серьезно, то в ЖКХ надо приходить уже в какой-то степени зрелым человеком, с опытом. Нормальных молодых специалистов я у себя в районе, к сожалению, не вижу. 

Предыдущие интервью серии «ЖКХ изнутри»: 
➜ Дворник: взгляд на профессию
➜ Техник-смотритель: взгляд на профессию
➜ Учредитель УО – взгляд на отрасль
➜ Управляющий жилого комплекса: взгляд на профессию
➜ Специалист УК: взгляд на профессию
➜ Управляющий ТСН: взгляд на профессию