Когда на пути прохода/проезда через соседний двор появляются заборы с калитками, автоматические ворота или шлагбаумы, это может стать настоящей проблемой. Особенно, если прежний маршрут был удобным и коротким. Иногда в таких случаях недовольные пешеходы/автомобилисты пытаются добиться устранения возникших препятствий и обращаются в суд.

Опубликовано 17.02.2023. Обновлено 21.10.2024.

Для проезда к своему дому собственник добивался права пользования чужими воротами

Собственники одного из МКД. г. Красноярска установили на своей придомовой территории металлическое ограждение и автоматические ворота, управление которыми осуществляется через GSM-модуль и с пультов-брелоков. Жильцу соседнего МКД (далее — истец) эти нововведения не понравились и он обратился в суд.

Доводы истца: установленные ворота и ограждение препятствуют проезду к дому, в котором он проживает. Других проездов, кроме как через соседскую дворовую территорию, к его МКД нет. Это создает неудобства и препятствует пользованию жилым помещением.
Исковые требования: обязать УК устранить указанное препятствие, предоставив доступ свободного проезда через придомовую территорию соседнего МКД и право пользования автоматическими воротами.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88–17562/2022). Истец не доказал, что установка ограждения и автоматических ворот нарушает его право собственности или законного владения.

Вопрос об установке ворот решен общим собранием собственников МКД в пределах его компетенции, большинством голосов. В законном порядке это решение никто не оспорил. 
Ворота установлены в границах земельного участка, входящего в состав общедомового имущества. По данным публичной кадастровой карты и кадастрового паспорта, публичный сервитут в отношении этого земельного участка не установлен.

Доступ к местам общего пользования спорные ограждающие конструкции не ограничивают. Кроме того, положения Градостроительного кодекса РФ не предполагают, что доступ к земельным участкам общего пользования должен быть безусловно обеспечен путем проезда к нему. И даже если проезд для автомобилей есть, это не означает, что его безусловно могут использовать все желающие.

Согласно фотоматериалам и интернет-справочникам, к дому истца существуют и другие проходы, проезды. Довод истца о том, что эти дороги находятся в ненадлежащем состоянии, не является основанием для удовлетворения иска.

Спор о демонтаже мешающих ворот

Через придомовую территорию МКД под управлением ТСЖ «Достоевского, 50» (г. Казань) проходил пешеходный и транспортный трафик к соседней многоэтажке (дом 52). Собственника помещения клиники, находящейся в этом доме, не устроило наличие забора и автоматических ворот у дома 50, в связи с чем он обратился в суд и просил обязать ТСЖ демонтировать их.

Первая инстанция удовлетворила иск:
— Правилами благоустройства г. Казани не допускаются самовольные установка ограждения придомовых территорий и перекрытие внутриквартальных проездов железобетонными блоками, столбами, ограждениями, шлагбаумами.
— ТСЖ «Достоевского, 50» привлекалось к административной ответственности (в виде предупреждения) за самовольную установку ограждения придомовой территории.
— Доступ к клинике ограничен, поскольку ворота открываются пультом, а калитка – домофоном. Выдать всем посетителям клиники пульты объективно невозможно, а проход через домофон зависит от волеизъявления ТСЖ.
— Не имеет значения тот факт, что ограждение возведено не ТСЖ, а застройщиком, поскольку сейчас именно ТСЖ несет ответственность за соблюдение требований законодательства при эксплуатации МКД.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении иска:
— Клиника претендует на проезд и проход через территорию другого МКД, не доказав невозможность проезда и прохода иными маршрутами, в том числе через собственную придомовую территорию.
— Земельный участок, на котором возведено ограждение, находится в общей долевой собственности собственников помещений дома 50.
— В видеозаписи осмотра доступа к клинике сообщается о наличии альтернативного прохода (проезда) к ней (не через территорию дома 50). Истец это не опроверг. 
— Фактически клиника требует установить сервитут для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда через соседний земельный участок, который подлежит удовлетворению исключительно в случае, когда доступ к объекту собственника через чужой участок единственно возможный.

Кассационный суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции:
— Судами не установлено, что смежные земельные участки под домами 50 и 52 сформированы и поставлены на кадастровый учет.
— Ограждение придомовой территории дома 50 установлено самовольно в нарушение Правил благоустройства г. Казани.
— ТСЖ обязано соблюдать права и законные интересы не только собственников помещений дома 50, но и других лиц, в том числе клиники (ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ).

Верховный суд РФ поддержал позицию кассационной инстанции (определение по делу № А65–24912/2022). 

➜ Могут ли собственники ограничить доступ посторонних на стоянку МКД
➜ Больше материалов о беспрепятственном доступе на придомовую территорию