Председатель правления ТСН “Московский квартал” Каткова Наталья поделилась практикой знакомства с новыми собственниками при смене владельцев квартир: что стоит объяснить новым жильцам, какие выгоды с этого получит товарищество и сами граждане; какие документы будет полезно заполнить.

Практика появилась при заселении новостройки

При управлении многоквартирными домами новостройки имеют свои особенности. Особенно если новостройка строится и сдается очередями, собственники в 1‑й очереди создали ТСЖ/ТСН и приняли управление. 
И самое «веселье» начинается, когда застройщик сдает следующую очередь (-и). Кому принимать от застройщика? Тому, кто управляет домом (если так можно назвать 1‑ю сданную очередь строительства).

Так получилось и с нашим домом: пришлось принимать 2‑ю очередь от застройщика нашему ТСН, которое лишь только-только начало управлять 1‑й очередью, к тому же все это действо развернулось в пандемию в самом ее начале.

Итак, на дворе апрель 2020 года. Т.к. сдача 2‑й очереди задержалась относительно планируемых сроков, новоиспеченные обладатели квартир стремительно стали принимать квартиры от застройщика.

У нашего ТСН не было офиса, даже не было помещения для приема новоселов, чтобы оформить все необходимые данные для открытия хотя бы тех же лицевых счетов. К этому ко всему добавилось то, что порядка 550 ИПУ не были опломбированы и не были введены в эксплуатацию (застройщик до передачи квартир, к сожалению, не дал возможности ТСН заранее провести работы по ИПУ), у ТСН не было контактной информации по новым  собственникам (лишь часть новых собственников были в домовом чате и можно было с ними как-то связаться).

Пришлось действовать по ситуации. В результате получилось совместить: проверку, опломбировку и ввод в эксплуатацию ИПУ, познакомиться с собственниками «вживую», получить необходимые данные по собственнику, получить пакет документов от собственника, который используем в своей работе и по сей день.

Остановлюсь лишь именно на взаимодействии с собственником и самом пакете документов, который мы стали оформлять еще тогда, а в последние пару лет стали применять такую технологию и при купле-продаже квартир в нашем доме.

«Курс нового собственника»

С каждым новым собственником после приемки квартиры во время проведения работ по вводу в эксплуатацию ИПУ проводила тут же на месте краткий «Курс нового собственника», разработанный мной самостоятельно. В рамках такого экспресс-курса рассказывала собственнику:

1. какая форма управления в доме (ТСН), почему именно такая;
2. про технические особенности дома, его инфраструктуру и инженерные коммуникации;
3. про оснащенность ОДПУ, и по каким коммунальным ресурсам они есть в доме;
4. про особенности ГВС и отопления (ГВС и отопление в доме идет по закрытой схеме, вертикальная разводка, наличие в доме системы погодного регулирования); что такое закрытая/открытая схема ГВС, отопления; откуда идет подача ГВС/отопления (снизу или сверху), как «работают» радиаторы отопления, как пользоваться термоголовками при регулировке;
5. правила выполнения тепловых работ в квартире (например, натяжные/навесные потолки), с учетом наличия тепловых датчиков;
6. правила подачи заявки и выполнения работ при отключении стояков ХГВС по заявкам собственников для выполнения работ в квартире;
7. зоны ответственности ТСН и собственника на инженерных внутриквартирных сетях и оборудованию (по ХГВС, отоплению, полотенцесушителям, канализации, пожарной сигнализации);
8. что относится к ОДИ, и о том, что собственник несет бремя содержания ОДИ;
9. правила пользования лифтами и правила открытия дверей в подъезде (обращала внимание на доводчики) при  погрузочно-разгрузочных работах;
10. особенности начислений за ЖКУ (особенно по ГВС, отоплению, КР на СОИ), примеры сумм за ЖКУ в месяц;
11. куда и по каким вопросам обращаться в случае рабочих моментов, а также в случае аварийных ситуаций;
12. про особенности эксплуатации ИПУ;
13. варианты передачи показаний ИПУ (именно тогда ТСН и начало внедрять личный кабинет жильца), варианты оплаты;
14. что нужно сделать в квартире, если не планируется проживания длительное время;
15. вопросы по взаимодействию с застройщиком по гарантийным случаям, в том числе и в квартирах с отделкой от застройщика (пришлось пояснять, что можно решать по гарантии и в какие сроки гарантии);
16. поясняла по пакету документации от застройщика: на что обратить внимание, что можно найти в инструкции по эксплуатации жилого помещения (застройщик выдавал такие инструкции в нашем доме).

Дополнительно рассказывались особенности подачи ГВС вне отопительного периода, и от чего это зависит: в районе, в котором расположен дом, очень частые ремонты теплосетей летом, что не гарантирует подачу ГВС в доме. В связи с этим собственникам рекомендовала предусмотреть в своем бюджете расходы на водонагреватель.

Доводила до собственников информацию, что их собственность не заканчивается дверями, стенами и потолком квартиры. Что за дверью квартиры – общедомовое имущество, за которое собственник уже заплатил своим рублем (этот рубль “сидит” в стоимости м2 его квартиры), и за которое он тоже несет ответственность и обязан относится к нему бережно.

В дальнейшем информация из экспресс-курса периодически транслировалась в группе ТСН в ВК, в чате дома, в телеграм-канале.

Почему решила такой экспресс-курс проводить устно и при встрече,  ведь можно было снять видео и дать ссылку на него? 
Все просто: когда собственнику показываешь вживую на примере его квартиры (ведь и планировки разные, и оснащенность квартир разная), то так больше информации усвоится, и собственник сразу может задать дополнительные вопросы. Лучше потратить своих 30 минут живого общения с новым собственником, чем потом каждому по 100500 раз пояснять об одном и том же по телефону. Также собственник получал «Памятку» с действующими тарифами и полезными телефонами (ТСН, аварийных служб).

Для меня, как председателя правления ТСН, важным итогом такой встречи было то, что собственник уже тогда знал, когда и как в каких ситуациях действовать, к кому обратиться, на что обращать внимание при эксплуатации внутриквартирного оборудования и общедомовых инженерных коммуникаций, а для ТСН — получали информацию от собственника, которую зачастую сложно собрать.

Что же получало ТСН от собственника?

На встрече собственник заполнял «Анкету будущего собственника», «Согласие на обработку персональных данных», предоставлял копию акта-приема передачи квартиры по ДДУ.

Бланки «Анкеты» и «Согласия» были разработаны мной самостоятельно. Многое тогда приходилось делать впервые. Конечно, потом бланк «Анкеты будущего собственника» трансформировался в новый документ – бланк «Анкета собственника», который постепенно заполняли и собственники из 1‑й очереди дома (приложением к «Анкете собственника» по 1‑му подъезду шла уже выписка из ЕГРН).

Наши дни

Идея личной встречи с новым собственником при получении квартиры получила свое продолжение и развитие, когда в доме стали продаваться квартиры уже от первых собственников. Именно тогда и возникла идея предлагать собственнику-продавцу приглашать представителя ТСН на  сдачу-приемку квартиры.
Особенно такая практика помогла после 1 марта 2023 года, когда Росреестр закрыл ФИО собственников помещений, и в выписках ЕГРН эти данные уже было не получить.

Что чаще всего приходится слышать от нового собственника, спустя время после покупки и получения квартиры, когда УО получается попасть в квартиру и выявить, например, сорванную пломбу на ИПУ? Новый собственник говорит: «Я не делал этого, это было до меня, мне так передали. Все претензии к предыдущему собственнику, разбирайтесь  сами».
Вот чтобы таких ситуаций не было, и было предложено покупателю на передачу квартиры приглашать представителя ТСН (в нашем доме я присутствую при такой передаче).

Когда представитель ТСН присутствует во время приемки-передачи квартиры, появляются плюсы для всех участников: и продавца, и покупателя, и ТСН.

Плюсы для продавца

Представитель ТСН фиксирует состояние ОДИ в квартире, чтобы в дальнейшем вдруг в адрес продавца не возникло претензий по ОДИ, ИПУ или наличию каких-либо переделок со стороны продавца в случае их выявления после передачи квартиры.  

Плюсы для покупателя

Представитель ТСН является неким гарантом того, в каком состоянии общедомовое имущество, находящееся в квартире на момент передачи, и может зафиксировать текущее состояние как ОДИ, так и оборудования, не относящееся к ОДИ, но влияющее на начисления КУ (проверка ИПУ). Представитель ТСН проводит «Курс нового собственника» (используется тот же курс, что и в 2020 г., но с небольшим дополнением: правила пользования террасами и как туда попасть). Также новый собственник знакомится сразу с представителем ТСН.

Плюсы для ТСН

В первую очередь — это осмотр ОДИ (осмотр стояков и ответвлений на ХГВС, канализации, отопления, плит перекрытия), ИПУ в квартире, фиксация его состояния, фиксация наличия/отсутствия переделок внутри квартиры, о которых бывший собственник мог умолчать. Осмотр на предмет наличия натяжных/навесных потолков, особенно в тех помещениях, где должны были размещаться тепловые датчики пожарной сигнализации, относящейся к ОДИ. Проверяется также и вентиляция на предмет наличия тяги, на предмет перекрыт доступ или нет к вентиляционным отверстиям.

На основе осмотра представитель ТСН делает фото/видеофиксацию состояния ОДИ, работы ИПУ, составляет «Акт проверки ИПУ КУ и общедомового оборудования в жилом помещении при передаче квартиры в случае купли-продажи» в 3‑х экземплярах (по одному для каждой из сторон: продавец, покупатель, ТСН). Форму Акта также разработала самостоятельно, а на момент написания статьи форма Акта уже находится на доработке. 

На встрече при передаче квартиры от покупателя ТСН получает заполненную «Анкету собственника», «Согласие на обработку персональных данных», «Согласие на получение рассылок, уведомлений», копию выписки из ЕГРН, сверяет сразу данные из выписки с данными  в паспорте собственника (собственник проходит таким образом «верификацию»). Также собственнику поясняется, в чем отличие члена ТСН от нечлена ТСН, дается бланк «Заявления на вступление в ТСН», но его заполнение не требуется — собственнику дается возможность обдумать необходимость вступления в ТСН и самостоятельно принять это решение (никто никого не «загоняет» в ТСН).

«Согласие на получение рассылок, уведомлений» появилось и в свете 152-ФЗ, и чтобы можно было подстраховаться от претензий со стороны собственника на предмет рассылок от ТСН. В самом согласии учли также оповещение собственника и по задолженности (когда, в какие дни/часы, куда можно оповещать, писать, звонить со стороны ТСН при наличии просроченной задолженности) — этот момент позаимствовала из опыта работы одного из банков по работе с просроченной задолженностью (был личный такой опыт работы с должниками).

Все формы бланков создавались мною на основе личного опыта по управлению именно нашим домом, а также учитывая те особенности, которых не хватало при управлении домом УК от застройщика (до управления ТСН).

Уже получилось провести 7 таких встреч из 8‑ми продаж в доме. На первых встречах делалась лишь выборочная фотофиксация. Каждое дальнейшее участие представителя ТСН при передаче квартиры вносило свои коррективы и лишь делало процесс передачи более совершенным.

Автор: Каткова Наталья Витальевна,
Председатель правления ТСН «Московский квартал» (г. Ярославль)