Многие застройщики возводят многоквартирные жилые комплексы из нескольких домов на одном земельном участке, что потом приводит к трудностям с оформлением участка в общедолевую собственность. 

Ситуация автора

Собственникам жилого комплекса пришлось столкнуться с проблемой, когда на одном участке были построены два многоквартирных дома и паркинг. Ситуацию усугубляло то, что в отношении земельного участка были зарегистрированы более 20 запретов на совершение действий по регистрации. На встречах с представителями застройщика (УО от застройщика) собственникам постоянно утверждалось, что изменить статус земельного участка не получится, пока не изменится законодательная база.

Собственники находились в странном положении, когда пользовались придомовой территорией и оплачивали сеё содержание, но изменить на ней ничего не могли, даже проведя собрание собственников, так как земля всё еще находилась в собственности застройщика.

Какая ошибка подстерегает

Изучив многоженство информации, в том числе и на сайте gkhnews.ru, собственники решили отталкиваться от определения Верховного суда № 307-ЭС22–19570. Задачей было, при минимальных затратах и времени изменить статус земельного участка, не проходя пусть судов всех инстанций. То есть не совершать ту ошибку, которую сделал заявитель в том деле:
«доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок является неделимым, не представлены; поскольку Общество при обращении в регистрирующий орган не представило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учет земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных многоквартирных домов, право общей долевой собственности собственников помещений в этих многоквартирных домах на спорный участок не возникло; предусмотренных статьей 236 Гражданского кодекса оснований для прекращения права собственности Общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права.».

Как составить заявление

В подготовленном заявлении в Росреестр собственники сделали акцент:
Земельный участок является неделимым, поскольку проектная документация и выданное уполномоченным органом разрешение на строительство предусматривают возведение Единого жилого комплекса из двух многоквартирных домов и паркинга – с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, парковка, въезд/выезд, озеленение, огораживание территории, площадка для хранения ТБО). Проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке Единого жилого комплекса с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Проектная документация не предполагала раздел данного земельного участка после их ввода в эксплуатацию. 

В заявлении главное показать последовательную и неизменную линию – от момента разрешения на строительство и проектной документации до момента передачи квартир собственникам и началом эксплуатации – это Единый комплекс и раздел земельного участка не предполагался.

Ссылки на какие документы подтвердят эти доводы:

• Разрешение на строительство.
  «Застройщиком получено разрешение на строительство, согласно которому, предусмотрено возведение комплекса из двух многоквартирных домов и паркинга с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, парковка, въезд/выезд, озеленение, огораживание территории, площадка для хранения ТБО).».
• Проектная документация, положительное заключение экспертизы.
  «Проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке двух многоквартирных домов и паркинга с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Проектная документация не предполагала раздел данного земельного участка между корпусами, паркингом после их ввода в эксплуатацию.».
• Проектная декларация.
  «Раздел проектной декларации №13 «О планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства» указан общим на все объекты жилого комплекса.».
• Полученные ЗОС и разрешение на ввод в эксплуатацию.
  Подтверждают, что на земельном участке в установленном законом порядке на основании необходимой проектной и разрешительной документации застройщик осуществил строительство единого комплекса. 
• Протокол общего собрания собственников.
  «Собственники помещений многоквартирного дома на проведённом внеочередном общем собрании собственников определили пределы использования земельным участком в границах земельного участка.».

Также в заявлении было указано, что положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Заявления с просьбой распределить земельный участок, как общедолевую собственность, в равной пропорции между всеми собственниками многоквартирных домов, расположенных на данном земельном участке, были поданы от двух собственников каждого дома.

К заявлению были подготовлены приложения, все документы (разрешение на строительство, положительное заключение экспертизы, проектная декларация, положительное заключение о соответствии, разрешение на ввод в эксплуатацию, протокол общего собрания собственников), на которые ссылались собственники.

Заявление на государственную регистрацию прав в Росреестре это стандартизированный бланк, который заполняют сотрудники МФЦ, и там нет физически места для составленного обращения. Поэтому просим сотрудника, принимающего документы, в пункте 14. Примечание внести: «Прошу рассмотреть прилагаемое заявление на Х листах и распределить земельный участок, в общедолевую собственность, в равной пропорции между всеми собственниками многоквартирных домов по адресу 1, по адресу 2».

Срок рассмотрения 9 дней, на 10 дней приходит приостановление, так как Росреестр направляет запросы в Комитет имущественных отношений и Комитет по градостроительству и архитектуре с целью получить информацию, сформирован ли земельный участок как участок под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом, соответствует ли он требованиям, предъявляемым к земельным участкам, расположенным под многоквартирным домом. Через две недели приглашают в МФЦ забрать выписку ЕГРН.

Затраты:
– Подача заявления в МФЦ – 0 рублей;
– Распечатка приложений 250 листов;
– 25 дней с момента подачи заявления до получения выписки ЕГРН.

Автор: собственник Василий