Товарищество собственников жилья «Э» было создано в 2009 году собственниками МКД для его обслуживания. Летом 2022 года собственники помещений столкнулись с «рейдерским захватом» многоквартирного дома управляющей компанией. 

Начало захвата дома

УК были найдены несколько человек, «недовольных» работой председателя товарищества. С их помощью в августе 2022 года было организовано и проведено общее собрание собственников с вопросом о смене способа управления домом с ТСЖ на УК. Фактически общее собрание было сфальсифицировано, колоссальное количество собственников в действительности в общем собрании участия не принимали и никаких бланков не заполняли. 

В начале сентября УК сдает документы по общему собранию в ГЖИ и подает заявление о внесении изменений в реестр лицензий. Начинается процедура проверки.

Председатель ТСЖ, как собственник, ознакомился с документами и в тот же день, через соц.сети и через стенды информации в МКД распространил номера квартир, чьи бланки решений были приобщены к протоколу ОСС.

В следующие две недели в ГЖИ были поданы несколько коллективных заявлений от имени собственников, которые в действительности не принимали участия в голосовании и никаких бланков не подписывали (количество голосов собственников позволяет определить отсутствие кворума). Заявления подаются сразу в два адреса: в ГЖИ и в полицию (заявления содержат два разных требования, согласно компетенции органов). Также несколько заявлений в ГЖИ было подано от имени ТСЖ, но уже по факту существенных нарушений требований приказа 44 Минстроя. 

Действия ГЖИ Рязанской области

Проверка ГЖИ после поступивших заявлений была продлена до середины октября 2022 года.

За два дня до окончания проверки УК в ГЖИ сдает еще один протокол ОСС по собранию, якобы проведенному в сентябре 2022 года. Информации о данном собрании в ГИС ЖКХ не размещается и вообще скрывается от собственников (о данном собрании собственникам становится известно только в начале апреля 2023 года).

ГЖИ принимает решение о передачи дома под управление УК, о чем официально уведомляет ТСЖ.

Собственники продолжают активные действия

В течение 2‑х дней после вынесения приказа ГЖИ от имени одного из собственников подается иск о признании незаконными действий ГЖИ по вынесению приказа о внесении изменений в реестре лицензий (иск в порядке КАС РФ, дело № 2а-791/2023, Советский районный суд г. Рязани). От имени другого собственника подается иск о признании решений, оформленных протоколом ОСС от августа 2022 года, недействительными ввиду их ничтожности (дело № 2–2143/2023, Советский районный суд г. Рязани).

Параллельно пишутся жалобы (от имени разных собственников) в прокуратуру, в правительство области (учредитель ГЖИ). Отдельно написано обращение в МО, в защиту прав участника СВО (один из собственников, бланк решения от его имени был приобщен к протоколу ОСС в то время, когда он выполнял свои обязанности на операции).

Направлены обращения в СМИ. Вышла заметка в местной газете и небольшой репортаж на местном телевидении.

Дополнительно создается отдельная закрытая группа в социальной сети. Создается в основном из числа собственников, чьи подписи были сфальсифицированы в бланках решений на августовском собрании, а также из лиц, активно поддерживающих форму управления домом посредством ТСЖ, и поддерживающих действующее правление и председателя. Получилась группа численностью больше 30% от числа всех собственников МКД.

Столкновение с УК

1 ноября 2022 года УК приходит в дом и пытается спилить замки в технические помещения, но встречает группу собственников из числа актива. Происходит силовое столкновение, вызывается наряд полиции, пишутся встречные заявления: в отношении УК о «рейдерском захвате» и покушении на мошенничество; в отношении председателя ТСЖ, что он «помял» сотрудников УК (в конечном итоге видео системы наблюдения МКД поставило все точки, кто кого «мял», и как все происходило). Полиция не дает УК продолжить спиливать замки, а там, где она успела спилить, помещения опечатываются. Основная причина – в этот же день 1 ноября 2022 года возбуждено уголовное дело по факту подделки августовского протокола ОСС.

Дополнительные меры

В ноябре 2022 года собственниками организуется и проводится внеочередное собрание с вопросом об отмене всех решений, принятых на августовском собрании. В начале декабря 2022 года протокол и документы общего собрания передаются в ТСЖ и сразу же сдаются в ГЖИ с требованием исключить из реестра лицензий УК.

Также в ноябре 2022 года, в рамках дела по обжалованию действий ГЖИ, суд выносит обеспечительные меры по приостановлению действий приказа. Областной суд в феврале 2023 года отменил решение суда первой инстанции – основная причина: «Действия ГЖИ по внесению изменений в реестр лицензий невозможно приостановить, если они уже произведены». 

Вышеуказанные меры позволили «охладить» УК, и она уже не пыталась проводить «силовых мероприятий» по захвату дома. Сотрудники УК изредка появлялись на территории дома, только для того, чтобы сфотографироваться, как они, якобы, убирают территорию. Дополнительно УК подала иск в арбитражный суд, требовала документы на дом (дело № А54–9319/2022, Арбитражный суд Рязанской области).         

В ноябре и декабре 2022 года подаются жалобы на бездействие сотрудников полиции по расследованию уголовного дела, на бездействие областной прокуратуры. Все жалобы подаются с учетом сроков рассмотрения дела в первой инстанции.

В конце 2022 года в ГЖИ подается заявление с требованием разъяснить причины невнесения изменений в реестр лицензий после направления ноябрьского протокола ОСС в начале декабря 2022.

Обращение ТСЖ в суд с иском к ГЖИ

В январе 2023 года ТСЖ предъявляет претензию ГЖИ в бездействии и подает иск в арбитражный суд. Требования: признать действия по внесению в октябре 2022 года изменений в реестр лицензий незаконными, признать бездействия по невнесению изменений после направления в декабре нового протокола ОСС незаконными.
Впоследствии требования были полностью удовлетворены.
Основные выводы суда: ТСЖ не подавало заявлений в ГЖИ о прекращении управления домом, соответственно, действия ГЖИ по внесению изменений в реестр лицензий по заявлению УК незаконны, после получения документов от ТСЖ об управлении домом, ГЖИ обязана провести проверку и внести изменения в реестр лицензий, соответственно, бездействия тоже незаконны. Формулировка вопроса повестки дня: «Отменить предыдущие решения общего собрания» была проверена судом и незаконной не признана. Решение суда вступило в законную силу в 2024 году после апелляционного обжалования (дело № А54–288/2023, Арбитражный суд Рязанской области).  

После подачи иска в арбитражный суд ГЖИ «спешно» начинает проверку по документам, которые ТСЖ сдало в начале декабря 2022 года. Срок проверки сразу продлеваются на максимальный срок до середины марта.

Еще один протокол в интересах УК

За два дня до окончания проверки УК приносит в ГЖИ новый протокол ОСС с повесткой о подтверждении ее полномочий по управлению домом.
В марте, по окончании проверки, ГЖИ отказывает ТСЖ во внесении изменений.
Ситуация идентичная – контр-протокол. Но в этот раз документы по собранию размещаются в ГИС ЖКХ, и теперь уже в «шоке» те, кто в августе прошлого года голосовал за УК.

Пишутся заявления в полицию о подделке, и возбуждается новое уголовное дело по факту фальсификации мартовского протокола общего собрания.

 «Актив» собирается и в конце марта 2023 года записывает видеообращение к Президенту.
На обращение граждан обращает внимание Глава СК и возбуждается уголовное дело по халатности в отношении неустановленных должностных лиц ГЖИ, которое отменяется районной прокуратурой.

Подается один новый иск (дело № 2–341/2023, Шацкий районный суд Рязанской области) о признании недействительным решений, оформленных мартовским протоколом, и одновременно о признании недействительным решений, оформленных сентябрьским протоколом (про который раньше все «молчали» и о котором стало известно).

Собственниками организуется новое общее собрание, и повторно подтверждаются полномочия ТСЖ. 

В период проведения собрания (заочной части) поступает информация о том, что прокуратура отменила постановление о возбуждении уголовного дела по халатности. Собственники принимают решение и записывают второе обращение. И снова «реакция» Главы СК, и снова возбуждается уголовное дело по статье «халатность».

К моменту сдачи документов апрельского общего собрания с подтверждением полномочий ТСЖ постановление об уголовном деле было снова отменено районной прокуратурой, но ГЖИ быстро проводит проверку и вносит изменения в реестр лицензий.
С 1 июня 2023 года по данным ГЖИ домом снова стало управлять ТСЖ.

Результаты рассмотрения остальных судебных споров

Суды общей юрисдикции удовлетворили иски граждан: 

– решения августовского собрания ничтожны – нет кворума, исключены судом бланки решений, имеющие грубые нарушения требований приказа Минстроя №44/пр. Также исключены из кворума бланки лиц, которые в действительности не голосовали. Для доказательства данного факта использовались письменные доказательства, полученные в ходе расследования уголовного дела по подделке протокола ОСС (протоколы допросов собственников, почерковедческая экспертиза подписей собственников (ответчик и УК не ожидали подобного решения вопроса с доказательствами в суде, они считали, что мы не сможем привести в суд достаточное количество собственников, чтобы «разбить кворум»), нескольких собственников дополнительно допросили в суде в качестве свидетелей.

– решения сентябрьского и мартовского собрания признаны недействительным – нарушена процедура. Не было уведомлений о собрании, не было бланков, не было очной части. Использовались также письменные доказательства, полученные полицейскими, а именно объяснения лиц, указанных в протоколе в качестве председателя, секретаря собрания и члена счетной комиссии.

Суд общей юрисдикции по КАС РФ также признал действия ГЖИ по вынесению приказа, в октябре 2022 года незаконными. Основной вывод: массовые обращения граждан – признак ничтожности общего собрания, а ГЖИ обязана проводить проверку на наличие признаков ничтожности, чего не сделала.

Формальное внесение изменений в реестр лицензий привело к тому, что УК смогло открыть в КВЦ параллельные лицевые счета (у ТСЖ другой агент для сбора коммунальных платежей) и завладеть денежными средствами. Соглашение между УК и КВЦ по открытию лицевых счетов также было оспорено в суде и было признано недействительным (дело № 2–68/2024, Московский районный суд г. Рязани). 
Сейчас проводится подготовительная работа для возмещения ущерба, причиненного ТСЖ.

***

Для кого-то эта история будет знакома, кто-то сможет использовать наш опыт. Здесь и пример работы с собственниками, и пример, как последовательно с помощью заявлений, жалоб, исков добиться желаемого результата. Кто хочет, тот ищет возможности, кто не хочет – ищет причины. Мы захотели ТСЖ, мы его получили.

Автор: Председатель ТСЖ Мех Максим Русланович