Председатель совета МКД из Уфы поделился опытом и рекомендациями по подготовке к первому общему собранию собственников в новом доме. Он рассказал о том, как собрать информацию о застройщике и управляющей компании, подготовить документы и контролировать вопросы на собрании.

О доме
Новый жилой комплекс ЖК “8 марта”.
Два первых литера сдались весной 2021 г., 2 литера сдались весной 2022 г. и 2 дома – летом 2023 г.
Высокие, 16-этажные дома, яркая отделка наружного фасада, современный дизайн общедомовой территории.
В доме расположены 441 квартира, 2 подъезда, 4 лифта, крышная газовая котельная. 

Об авторе
Я собственник и председатель совета МКД. 
Свою активную деятельность начал еще в 2020 г., за полгода до сдачи дома в эксплуатацию. 
Мотивацией послужила информация о родственном ЖК – тот же застройщик и управляющая организация. ЖК сдался на год раньше и там обнаружились серьёзные проблемы:

• Члены совета домов – ставленники УО;
• Навязанные услуги на ОСС (охрана ЧОП);
• Завышенные тарифы на ресурсы;
• Металлические трубы вместо ПП;
• Некачественная вода и т.д.

Я твердо решил, что в своей новой квартире и ЖК не хочу сталкиваться с такими проблемами и решать их после заселения. У меня был опыт председателя совета МКД, и я начал действовать.

Практика для новостроек:

• Собрать информацию о застройщике, обычно это Группа компаний, в которой есть Строительное управление (СУ), головной офис, подрядные организации, аффилированные компании, в том числе Управляющая организация (УО).
• Собрать информацию об управляющей компании (УК). На 3 месяца с даты ввода дома в эксплуатацию, УК назначается застройщиком. Обычно аффилированная компания в составе группы компаний.

Важно:
При передаче ключей застройщик и УО предлагают подписать лист голосования (для будущего ОСС), аргументируя тем, что на ОСС через 3 месяца (срок управления УК от застройщика) невозможно будет собрать голоса для кворума (так и есть). 
В этом кроется большая опасность для жильцов. Находясь в эйфории от получения ключей, никто не вникает в вопросы голосования. Если и вникают, разобщенность не позволяет противостоять подписанию листов.

• Договариваться о личных встречах с застройщиком и УО. Встретиться с директорами, предложить сотрудничество. Собрать контакты реальных сотрудников (директор, зам.директора, экономист, юрист, бухгалтер, старший мастер, мастер, др.).

Задача:
Прийти к соглашению о совместной подготовке документов для первого ОСС. Проработать и внести правки в интересах жителей в следующих документах:
– договор управления с приложениями на 1 год;
– лист голосования (включить максимально кол-во вопросов, видеонаблюдение обязательно!);
– тариф на содержание;
– перечень работ и калькуляция статьи “содержание” (проверить каждую строчку).

Желательно проконсультироваться со специалистами.

Можно:

• Привлечь стороннюю УК. Всегда будет частная УК, заинтересованная получить новый дом. Лучше привлечь 2–3 УК для наглядности. Запросить документы, коммерческое предложение. Изучить, сравнить, задавать как можно больше вопросов, записывать, делать фото. Это нужно для погружения в сферу ЖКХ и выбора, повышения грамотности. Также это поможет в общении с жителями на собрании.
• Организовать сбор собственников квартир в соц.сетях. Это необходимо начать делать как можно раньше. Только совместно с жильцами можно решать вопросы, их доверие и голоса на ОСС очень важны для жизни дома. 
• В листе голосования обязательно указать на должность председателя и членов совета МКД, адекватных собственников. Они могут не работать на своих должностях, но организовывать ОСС, готовить документы и считать голоса должны  обычные жильцы, но не засланные.
• В виде сайта может выступить площадка «ВКонтакте». По постам на стене можно отслеживать деятельность с первого дня, искать важную информацию, загружать фото и видео, запускать голосование, хранить документы. 
• Мессенджер для начала – Whatsapp. Контакты записывать в файл на ПК и телефонную книгу. Позже перенести в Telegram, в нем удобнее функционал – неограниченное количество участников, больше прав администратора и т.д. Для больших домов и ЖК необходимо сразу создавать чаты по интересам: Общение, Спортивная жизнь, Мероприятия, Важное (пишут только админы), Попутчики, Барахолка и т.д.

Нельзя:
Бойкотировать подписание листов голосования. При проведении ОСС через 3 месяца, невозможно будет собрать голоса – пора ремонтов, низкая заселяемость (10–20%), недостаточно контактов. Также малое доверие жителей к активистам. «Официальное» ОСС реально провести не ранее 1 года со сдачи дома (заселяемость 50–60%).

Результат – качественные показатели:

• Проработанные документы (договор управления с приложениями, перечень работ, протокол голосования, повестка ОСС, калькуляция статьи содержания и др.).
• Контроль вопросов на ОСС. Важные вопросы вынесены на голосование (видеонаблюдение, сбор на благоустройство), ненужные вопросы не попадают в повестку.
• Активные жильцы в составе совета МКД. Нет «засланных» от застройщика и УК.
• Рабочие отношения с УК. С первых дней УК не позволяет вольностей и некачественной работы в рамках договора.

Количественные показатели:
Шесть домов, 2400 квартир получили качественные услуги в рамках тарифа за содержание. В ближайшее время сдаются еще 3 дома на 1500 квартир, также все проработанные и улучшенные практики получат новые жильцы.

Автор: Воробьев Павел Викторович. Председатель совета МКД ул. А. Мирзагитова, 12. г. Уфа, Республика Башкортостан.