Верховный Суд РФ и Конституционный Суд РФ уже высказывались о невозможности перехода на прямые договоры в домах, где горячая вода приготавливается управляющей организацией с помощью оборудования, входящего в состав общего имущества. Однако желающие поспорить по этому поводу в судах никуда не исчезли.

Опубликовано 01.02.2022. Обновлено 13.06.2024

Случай из Самарской области

В составе общего имущества одного из самарских МКД появилась газовая котельная.
Собственник одной из квартир попытался обязать ООО «Газпром межрегионгаз Самара» заключить с ним прямой договор о снабжении газом на нужды горячего водоснабжения и отопления. Добровольно сделать это Газпром отказался, поэтому собственник пошел в суд и даже умудрился выиграть первую и вторую инстанции. 

Суды учли наличие решения общего собрания о переходе на прямые договоры. 

Однако кассационный суд обратил внимание, что закон предусматривает возможность перехода собственников на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями только в отношении строго определенного перечня коммунальных услуг. Поставляемый ООО «Газпром межрегионгаз Самара» «газ на нужды горячего водоснабжения и отопления» не относится к коммунальным услугам, а входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД оборудование не используется им для самостоятельного приготовления горячей воды. 
“Вывод судов о том, что жилищное законодательство не устанавливает ограничений для перехода на прямые договоры собственников помещений с ресурсоснабжающими организациями в отношении МКД, не оборудованных централизованной системой ГВС, является ошибочным. Иной подход означал бы возложение на ресурсоснабжающую организацию в отсутствие какого-либо правового основания (договоров аренды, оказания услуг и т.п.) бремени содержания и ремонта внутридомового оборудования, с помощью которого приготовляется горячая вода, используемая также на нужды отопления” (определение Шестого КСОЮ № 88–19346/2023). 

Дело было направлено на новое рассмотрение, при котором областной суд отказал в иске. Он установил, что именно управляющая организация является исполнителем, который предоставляет жильцам коммунальные услуги (отопление и горячее водоснабжение), используя газ, следовательно, она и должна заключать договор ресурсоснабжения, с учетом того, что газовое оборудование находится в общей долевой собственности собственников всех помещений.
“Получение хозяйствующим субъектом статуса управляющей организации влечет для него возникновение статуса исполнителя коммунальных услуг с неотъемлемой обязанностью по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и расчетом за коммунальные услуги с ресурсоснабжающими организациями”.

Такой результат не устроил управляющую организацию, и она обратилась с жалобой выше, несмотря на уже озвученную позицию кассационной инстанции, а также неоднократно высказанное мнение Верховного Суда РФ по аналогичному вопросу. Им она пыталась противопоставить письмо Минстроя пятилетней давности, в котором даны “четкие разъяснения” по поводу того, что жилищное законодательство не устанавливает исключений относительно перехода на прямые “договора”. 

УК переживала за ограничение права собственника (который, к слову, ничего уже не обжаловал), настаивала, что закон не содержит закрытого перечня коммунальных ресурсов, по которым может быть заключен прямой договор. “Напротив, в соответствии с законодательством, газ является коммунальным ресурсом без какого-либо разделения на газ на нужды отопления и на газ для нужд приготовления пищи и предоставляется в дом как газ на нужды отопления и горячего водоснабжения”.
Кроме того, Газпрому уже предоставлена вся необходимая информация о собственниках, площадях, приборах учета, поэтому ему несложно будет начислять собственникам плату. 

Кассационный суд при повторном рассмотрении ожидаемо не стал менять свою позицию:

• ООО «Газпром межрегионгаз Самара» не является ни исполнителем коммунальных услуг (горячее водоснабжение, отопление), ни управляющей компанией, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие у поставщика газа оснований для заключения договоров поставки газа на нужды горячего водоснабжения и отопления с собственниками помещений и взимания с них платы за поставленный природный газ, используемый управляющей организацией для предоставления коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению.
• Доводы кассационной жалобы о том, что в 2019 году собственниками МКД было принято решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, не принимаются, поскольку жилищное законодательство не предусматривает заключение рассматриваемых прямых договоров, а решение общего собрания в этой части не влечет никаких юридических последствий.
• Ссылка на порядок расчетов за горячее водоснабжение, предусмотренный пунктом 54 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, тоже отклоняется, поскольку норма адресована исполнителям коммунальных услуг по ГВС, осуществляющим самостоятельное приготовление горячей воды с использованием внутридомового оборудования, относящегося к общему имуществу, тогда как ООО «Газпром межрегионгаз Самара» указанное оборудование не эксплуатирует и не осуществляет приготовление горячей воды, поставляемой конечным потребителям.

Управляющей организации отказали в удовлетворении её жалобы (определение Шестого КСОЮ № 88–9345/2024)

Случай из ХМАО

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа также указал, что при наличии в составе общедомового имущества газовой котельной нельзя перейти на прямые договоры в отношении используемого газа (дело № А75–3673/2021).

ООО Управляющая компания «Жилищное управление» попыталась признать недействительным предписание Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Служба проверила деятельность этой УК и посчитала нарушением отсутствие договора с ресурсоснабжающей организацией на поставку газа на крышную котельную.
Компания получила предписание, но с ним не согласилась:
– факт наличия крышной котельной в многоквартирном доме документально не подтвержден;
– общество не является исполнителем коммунальных услуг, так как дом на прямых договорах.

Суды отказали в признании предписания недействительным:
– котельная входит в состав общедомового имущества,
– она используется для предоставления жителям коммунальной услуги по отоплению за счет потребления коммунального ресурса – газа;
– УК не заключила с ресурсоснабжающей организацией договор на поставку газа, потребляемого при производстве тепловой энергии для теплоснабжения МКД.
«При отсутствии централизованной системы по предоставлению коммунальной услуги в МКД ее исполнителем является управляющая организация, что делает невозможным переход на прямые договоры с собственниками в части подачи коммунального ресурса для производства коммунальной услуги (определение Верховного Суда РФ от 26.11.2020 № 301-ЭС20–18436 по делу № А17–8192/2019)», – напомнили суды.

Вывод судов: ООО «Газпром Межрегионгаз Север» не может являться исполнителем коммунальной услуги теплоснабжение в силу того, что оно не производит и не подает в МКД тепловую энергию; коммунальная услуга по отоплению производится самостоятельно обществом с использованием крышной котельной.

➜ Подборка материалов про переход на прямые договоры