В Красноярске управляющая организация ООО «Покровский дом» обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании 334 тысяч рублей неосновательного обогащения. Оно образовалось за счет размещения конструкций на фасаде МКД без внесения платы за это. При этом на общем собрании собственники утвердили подробные условия передачи общего имущества в пользование. 

Конструкции магазина занимали суммарно 48,4 кв.м площади и представляли собой два настенных панно и две каркасные конструкции. Нежилое помещение принадлежало юридическому лицу, однако деятельность в нем осуществлял именно предприниматель, который и оказался в ответчиках.

Суды отказали в иске, так решили, что конструкции – не реклама, а информация о местонахождении и наименовании магазина. Также суды написали, что фасад помещения самого магазина якобы не является общим имуществом. 

Верховный Суд РФ не согласился с коллегами и направил дело на новое рассмотрение (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 302-ЭС22–17603 от 31.05.2024 по делу № А33–12112/2021). На что обратил внимание Верховный Суд РФ, разбираем ниже. 

Использование общего имущества – с согласия других собственников

Правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников.
Это было указано еще в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021).

В пунктах 2 и 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества допускается передача в пользование отдельных частей дома.

Кроме того, правовая позиция о возможности пользования общим имуществом только на основании решения собственников содержится в пункте 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2023)», согласно которому действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат закону и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам.

Таким образом, законом установлена возможность предоставления объектов общего имущества в пользование отдельным собственникам помещений в этом доме и другим лицам, но при обязательном согласовании с другими собственниками либо с уполномоченной на решение таких вопросов управляющей компанией. 

В рассматриваемой ситуации собственники предоставили УК право заключать договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам за плату, как то: холлы, крыша, подвал, фасад дома. При этом использование фасада дома как общего имущества допускается в различных целях: размещение рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, систем вентиляции и кондиционирования с установлением в каждом конкретном случае размера платы за размещение либо указанием на возможность бесплатного размещения. В частности, размер ежемесячной платы за размещение информационных конструкций, вывесок, баннеров, панно, плакатов на фасаде дома, в том числе на фасаде встроенно-пристроенного помещения, составляет 300 рублей за 1 кв. м. 

Фасад – общее имущество

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 1 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ). 

Проигнорировав это прямое указание Жилищного кодекса РФ, суды пришли к выводам относительно наличия у ответчика права на бесплатное использование фасада дома для размещения спорных конструкций ввиду их установки в границах помещения предпринимателя и отсутствия оснований для отнесения спорной части фасада дома к общему имуществу. 

Верховный Суд РФ указал, что фактически суды допустили уменьшение объема общего имущества в доме в отсутствие согласия всех собственников помещений, безосновательно предоставив ответчику право безвозмездного пользования частью фасада здания. Такой подход противоречит правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 17.10.2018 № 307-ЭС18–6967, согласно которой использование общего имущества многоквартирного дома может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование. 

За использование фасада под некоторые вывески собственники вправе устанавливать плату

Также являются несостоятельными выводы судов относительно права ответчика на безвозмездное размещение спорной конструкции, имеющей лишь информационный характер, но не отвечающей признакам рекламной конструкции. 

Действительно, Закон о защите прав потребителей обязывает раскрывать определенную информации о хозяйствующем субъекте в месте, где он осуществляет свою деятельность. Поэтому размещение такой информации осуществляется им самостоятельно и безвозмездно, вне зависимости от волеизъявления других собственников помещений.
Однако для разрешения вопроса об обязанности оплачивать размещение конструкции, необходимо установить ее характеристики, поскольку без внесения платы предусмотрено размещение только информационных вывесок в соответствии с Законом о защите прав потребителей в интересах потребителей и неопределенного круга лиц, то есть для исполнения публичной обязанности, установленной законом. 

При этом размещение информационных табличек не может быть произвольным, поскольку их вид и размер всегда регламентированы и должны соответствовать требованиям, определенным нормативными правовыми актами органа местного самоуправления.

Например, Правилами благоустройства территории города Красноярска предусмотрены информационные конструкции, вывески, информационные таблички – с требованиями к их внешнему виду, количеству и местам размещения, а также рекламные конструкции.

Предоставление в пользование общего имущества при установке и эксплуатации рекламных конструкций осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников (ч. 5 статьи 19 Закона о рекламе).

Между тем собственники вправе принять решение не только о размере платы за размещение на фасаде здания рекламных конструкций, но и решение о порядке и условиях размещения на возмездных или безвозмездных условиях любых других конструкций, вывесок, оборудования, систем вентиляции и т.д. 

В рассматриваемом случае собственники на общем собрании определили категории возможных пользователей общим имуществом исходя из целей использования, порядок передачи общедомового имущества: подается заявление в УК, та информирует совет дома, после чего принимается решение о предоставлении имущества в пользование заявителю или об отказе в его предоставлении, а также об определении размера платы либо возможности безвозмездного предоставления. При этом предоставление общего имущества для личных и бытовых нужд осуществляется без оплаты, тогда как пользование в предпринимательских и производственных целях допускается исключительно на условиях срочности и платности путем заключения договора.
Таким образом, собственники установили дифференцированный размер платы за пользование общим имуществом, предоставив право безвозмездного пользования общим имуществом для личных и бытовых нужд, но в любом случае только с соблюдением процедуры предварительного согласования.

Однако суды не исследовали вопрос правомерности размещения спорной конструкции на фасаде, соблюдения ответчиком процедуры согласования пользования общим имуществом. Также судами не учтено, что собственниками помещений в доме принято решение о предоставлении общего имущества в пользование в предпринимательских целях исключительно за плату.

Собственники вправе определить требования к вывескам для защиты своих интересов

Конституционный Суд РФ недавно высказывался о порядке размещения вывесок на общедомовом имуществе (определении от 12.03.2024 № 554‑О):

• у общего собрания собственников имеется возможность принять решение о пользовании их общим имуществом и определить размер платы за это, когда имущество используется для установки и эксплуатации другими лицами рекламных конструкций, но не в случае размещения информации в соответствии с предписаниями Закона РФ «О защите прав потребителей»; 
• однако размещение информационной вывески не должно нарушать права и законные интересы других лиц, создавать препятствия пользованию общим имуществом в доме или его надлежащему содержанию. 

Поэтому для обеспечения своих прав собственники вправе на общем собрании определить требования к форме и содержанию вывески (учитывая местные правила, архитектурные, исторические и прочие особенности дома). А если у собственника (арендатора) возникнут разногласия с остальными собственниками, то он вправе разрешить их в суде. 

Подробнее об этом можно прочитать в статье “Конституционный Суд РФ разъяснил вопросы размещения вывесок на МКД” 

Что теперь должны установить суды при новом рассмотрении дела 

Верховный Суд РФ указал нижестоящим судам, что теперь им необходимо установить:
– обстоятельства правомерности размещения спорной конструкции на фасаде многоквартирного дома,
– соблюдение ответчиком процедуры согласования ее размещения,
– наличие оснований для внесения платежей,
– наличие нарушения прав собственников или управляющей компании, действующей в их интересах, в связи с установкой конструкции в отсутствие соответствующей платы.