Люди становятся более грамотными в сфере ЖКХ. Теперь они смотрят договор управления, и он им не нравится. Они хотят на общем собрании принять свою редакцию договора. Почему нельзя без согласия управляющей компании принять свой договор управления, на примерах разъяснила прокуратура города.

Пример 1. Житель обратился в суд с просьбой о возложении обязанности на компанию заключить договор управления. Новые условия договора были утверждены на общем собрании. После этого договор был направлен в УК на подписание, однако та не стала его подписывать.

Суды отказали собственнику:

• Изменение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
  Согласно ст.ст. 450, 451, 452 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. До настоящего времени действует изначальный договор управления, он никем не оспорен, не расторгнут, и срок действия его не истек.
• Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
• Жилищный кодекс не устанавливает обязанность управляющей организации заключить договор управления на тех условиях, которые без её участия определены собственниками. Выбирая управляющую организацию, собственники одновременно выбирают и предложенные ею условия договора.
• По смыслу ст. 426 Гражданского кодекса коммерческая организация в случае её избрания на общем собрании управляющей организацией, не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления на предлагаемых ею условиях. Вместе с тем, обязанность безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора, на неё законом не возложена.

«При выборе управляющей организации собственники должны либо принять предложенные управляющей организацией условия договора, либо согласовать с нею их изменения, либо избрать другую управляющую организацию, условия договора с которой их устраивают» (определение Ульяновского областного суда по делу № 33–4963/2015).

Пример 2. УК заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, однако жители на общем собрании приняли решение остаться под управлением той же компании и приняли самостоятельно свои условия договора управления. УК его подписывать отказалась, и жители обратились в суд.

Суды им также отказали:

• Заключение договора управления обязательно для управляющей организации только в случае её участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, ст. 447 ГК РФ).
• Управляющая компания вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом, поскольку свободна в заключении такого договора, понуждение управляющей компании к заключению договора не допускается.

Поскольку решение общего собрания не является обязательным для лиц, которые не являются собственниками, и не находятся с собственниками в договорных отношениях, суд отказал в удовлетворении иска (определение Челябинского областного суда по делу № 11–6264/2016)

Таким образом,
 ※ Если не нравится договор управления, надо либо менять компанию, либо ещё на стадии заключения договора вести переговоры по его условиями при помощи председателя совета МКД.
 ※ Если требуется изменить условия, которые явно противоречат закону, то нужно письменно обратиться в УК, а после отказа или игнорирования писать в Роспотребнадзор, или же самим обращаться в суд.

Помощник прокурора города Сызрани
Хамрабаева Сабина Алишеровна