Существует такая схема, когда в договоре управления прописывают обязанность собственника оплачивать то, что не удалось получить с пользователей помещения (нанимателей, арендаторов). Это условие дает управляющим организациям надежду вытрясти долги неплатежеспособных нанимателей с муниципалитета (надежда подогревается делом № А07–27781/2021 из Башкирии, где Верховный Суд РФ отказал в передаче жалобы администрации на рассмотрение коллегии).

В Калининградской области у УК не получилось взыскать с муниципалитета безнадежные для взыскания долги нанимателей. В договоре ООО «УК Рембыт» условие было сформулировано следующим образом: 
“управляющая организация вправе требовать с собственника помещения просроченной задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги, в случае если обязанность по внесению платы не исполнил наниматель, арендатор, иной пользователь помещения. Ответственность за внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги сохраняется за собственником вне зависимости от условий договора найма, социального найма, аренды, пользования помещением, заключенного собственником с третьим лицом”.

Когда исполнительные производства о взыскании задолженности с нанимателей были прекращены в связи с невозможностью взыскания, управляющая организация обратилась с иском к администрации (дело №А21–6948/2023). 

Суд первой инстанции отказал в иске:

• факт невозможности взыскания задолженности с нанимателей по решению судов не влечет безусловного исполнения этой обязанности собственником жилых помещений; жилищным законодательством не предусмотрено возложение субсидиарной обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на органы местного самоуправления;
• в рассматриваемой ситуации отсутствует договор, по которому ответчик принял бы на себя обязанность по внесению соответствующей платы в случае ее непоступления от нанимателя;
• предусмотренное договором управления право управляющей компании требовать от собственника помещения погашения просроченной задолженности такую обязанность органа местного самоуправления не устанавливает. 

Апелляционная инстанция отменила это решение и удовлетворила иск.
Суд пришел к выводу, что обязанность ответчика оплачивать задолженность по ЖКУ, которая не оплачена нанимателями, предусмотрена договором управления, заключенным между истцом и уполномоченным органом муниципального образования. Такие договоренности истца и ответчика не противоречат закону, поэтому являются обязательными для исполнения.

Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил постановление апелляции и оставил в силе решение Арбитражного суда Калининградской области.
Он повторил позицию коллег и добавил, что условие, согласованное сторонами в договоре управления, не влечет за собой возложение на собственника муниципальных жилых помещений обязанности нести субсидиарную ответственность по долгам нанимателей.

Для сравнения: в уже упомянутом деле из Башкирии условие договора было сформулировано так:
Собственник, передавший помещение по договорам социального найма, несет субсидиарную ответственность в случае невыполнения нанимателем условий договора о своевременном внесении платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
Право управляющей организации на привлечение собственника к субсидиарной ответственности возникает с момента вынесения постановления об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа по следующим основаниям: если невозможно установить местонахождение нанимателя-должника, его имущества, либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях; если у нанимателя-должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.

➜ Подписаться на Telegram-канал автора («ЖКХ»)